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  • 融创中国:今年保守目标4500亿 “绝对安全”是首要任务

    新华网北京4月2日电(王日晨) 凭借3620.1亿元的合同销售金额,融创中国在2017年跃升为房企业绩排行前四。当前,随着房地产行业集中度进一步提升,强者恒强的态势已成为行业共识。然而在重规模增长的同时,一些房企开始愈发重视高质量发展,开启“拼利润,控风险”模式。“4500亿,是融创中国2018年定下的保守目标。”用融创中国董事会主席孙宏斌的话说,今年的首要任务就是保证公司“绝对安全”,下一步将控制买地节奏、降低负债率及去杠杆,最终达到控制风险。淡化规模 谋求质量根据融创中国财报,报告期内公司实现营业收入658.7亿元,同比增长86.4%;毛利136.3亿元,同比增长181.1%;毛利率20.7%,较去年同期13.7%,提升7个百分点;公司拥有人应占溢利110.0亿,同比大增344%;公司拥有人应占核心净利111.2亿,同比增长259.1%。截止2017年12月31日,融创中国现金达967.2亿元,这还是扣除收购万达文旅项目之后的数额。融创方面解读,2017年公司流动性充裕,净资产大幅提升,杠杆稳步下降。数据显示,融创中国2017年整体合同销售额达3620.1亿元,同比增长140.3%,在过去三年间为130%的年复合增长率;权益合同销售额达2656亿元,同比增长155%,在过去三年间为147%的年复合增长率。业内人士分析,尤其是在去年并购万达集团大量物业之后,融创规模化扩张进一步加速,并跃升为增长最快速的大型房企之一。当外界讨论房企“三足鼎立”能否演变为“四强争霸”格局之时,孙宏斌却显得十分谨慎,“我们在十几年前就不争了,一直就没想过争第一。”实际上,融创拥有充足的可售货源支持销售持续快速增长。2017年,融创新增土地储备约6764万平方米,权益土地储备约5253万平方米。截至2018年3月26日,包含旧改等协议状态的土储在内,融创拥有土地储备共计约为2.18亿平方米,超过96%的货值位于一线、二线及环一线城市。“绝对安全”是核心从2016年10月之后,融创在公开市场便再没拿一块地,而是将精力放在收并购方面。据统计,融创2017年以来并购动作持续不断,分别为:26亿收购链家6.25%股权,150亿入主乐视,17.23亿再增持金科6.17%股份,23亿元收购融科智地合肥及武汉项目剩余权益,100亿收购天津星耀五洲项目75%股权,21亿收购重庆江北嘴国际金融中心项目60%股权;32.32亿收购大连润德乾城166万方项目,438.44亿收购万达13个文旅城91%股权……在谈到融创收并购为何如此之多,孙宏斌坦言,这其实就是一个生意,融创并购多只是因为机会和运气比别人稍多一些。另外,还源于融创品牌的硬实力和软实力:硬实力是高质量的产品、客户满意的服务、价值观、文化等,这是“TO C”的信用和口碑;软实力则指的是企业的信用、在并购和生意上的口碑,这是“TO B”的。“在老板的圈子,做生意口碑最重要”,孙宏斌说,这也是融创能在2017年拥有更多并购信息、并购机会,从而赢得规模扩张机会的关键。2017年,房地产已经走到了整合并购的大时代,“所有的企业都想做并购,为什么会来找你呢。”他直言,“因为有口碑,有信用,说话算数。”下一步,风险控制将是融创最关心的。孙宏斌指出,今年的首要任务就是保证公司“绝对安全”,下一步将控制买地节奏、降低负债率及去杠杆,最终达到控制风险。“如果我们不再买地,账上就会累计很多钱,今后控制好买地的节奏,实际上就没有任何风险。”投资文旅即美好生活除了地产主营业务外,在新业务的布局方面,融创通过与大连万达商业就十三个文旅项目的合作,高起点完成了文旅板块的布局,未来,将有望成为中国最大的高质量文旅地产运营商之一。融创方面透露,今年集团将成立独立运营的文旅集团。孙宏斌称,目前全世界投资只有两个方向,一个科技创新,一个消费升级。“投资文化娱乐医疗教育,也就是投资诗和远方,即人们对美好生活的向往需求。从这个角度来看,投资乐视的逻辑是正确的。”另外,融创在商业领域拥有充足竞争力的大连万达商业,和长租公寓领域的龙头企业自如,分别进行了战略投资。融创方面认为,这两家公司本身都是非常优质的投资标的,同时未来也与本集团有诸多业务协同的空间。展望2018年,融创方面对房地产市场保持谨慎的态度,但是预计供求关系健康的核心城市依然会保持稳定,整体市场不会出现较大的波动。在销售策略上,集团也将坚持加快周转坚决去化的思路,大量的销售回款将使得本集团保持充裕的流动性,从容应对市场可能的波动,同时有能力把握土地市场的机会。在其他新业务布局方面,融创将会重点管理好现有的战略投资项目,保障及促进长期价值的释放。同时,在不影响房地产主业竞争优势和发展的前提下,本集团将继续对消费升级方向的市场机会进行谨慎探索。本集团将努力成为提供高质量的居住、家庭娱乐和文化旅游产品的标杆企业,成为中国家庭美好生活的优质运营商和服务商。
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  • 61城市房价环比上涨 一线城市同比持续下降

    新华网北京6月15日电(王日晨) 据国家统公布的5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,61个城市新房价格环比上涨,7个城市环比下降,2个持平。其中,丹东涨幅最大,为5.3%,而跌幅最高的是福州,为1.1%。国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称,5月份,各地继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,不断加大房地产市场调控力度,全国40多个城市出台了调控政策,防止房价明显过快上涨。他指出,5月份一线城市商品住宅销售价格同比持续下降,二线城市有所上涨,三线城市涨幅继续回落。数据显示,70个大中城市中,4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和0.2%,分别连续4个月和3个月下降,降幅比上月分别收窄0.4和0.5个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨5.4%和4.4%,涨幅比上月分别扩大0.3和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%,涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点,分别连续4个月和10个月回落。从环比看,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.3%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%。另外,5月15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有5个,比上月减少2个,最大降幅为1.1%;持平的1个;上涨的9个,增加1个,最高涨幅为2.1%。同比下降的城市有8个,比上月减少2个,最大降幅为2.8%;上涨的7个,增加2个,最高涨幅为3.4%。58安居客房产研究院首席分析师张波表示,从数据来看,一线城市房价同比降温,二三线城市呈升温态势。一线城市的房价收紧一方面和商品房限价政策不无关系,同时保障性住房的供应也对市场形成较大影响。
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  • 5月份楼市调控政策密集出台 房价“偏热”风险仍不容忽视

    国家统计局6月15日发布2018年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,61个城市新建商品住宅销售价格环比上涨,7个城市环比下降,两个城市持平。一线城市商品住宅销售价格同比持续下降,二线城市有所上涨,三线城市涨幅继续回落。“5月份,各地继续坚持‘房子是用来住的、不是用来炒’的定位,不断加大房地产市场调控力度,全国40多个城市出台了调控政策,防止房价明显过快上涨。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读5月份房价变动情况时表示。警惕房价“偏热”风险上海易居房地产研究院6月15日发布的《5月份房价指数报告》显示,5月份70城房价环比、同比增幅均有所扩大;房价上涨城市数量与4月相比有所增加,其中,丹东房价环比、同比增幅均位居70城之首,上涨速度表明投机现象严重;北京二手房价结束连续12个月环比下跌,止跌上涨。报告认为,当前全国房价指数环比增幅在连续10个月停留在“合理”区间之后,已经重新回到了“偏热”区间,必须防范失控风险。上海易居研究院研究员詹毅凡表示,5月份三类城市环比增幅均有所扩大,一二线城市的同比增幅也出现小幅反弹,各地政府必须防范失控风险,防止市场进一步升温。与4月相比,领涨城市的涨幅和领跌城市的跌幅皆有所扩大,各城市之间的分化情况严重。国家统计局数据显示,5月份,70个城市中,有63个城市房价上涨或持平。其中丹东、三亚、海口、成都和青岛五个城市的房价环比增幅较大。“各地因城施策的政策调控效应在逐渐释放。” 詹毅凡表示,从目前城市数据看,上海、南京等热点城市逐渐降温,目前环比增幅较大的城市多集中在弱二线城市和三线城市以及部分热点炒作城市。詹毅凡提醒,丹东作为中朝之间最大的贸易枢纽,近期连续不断受到利好刺激,其楼市关注度短时间内大幅上升,但考虑到丹东的经济基础较差,目前的房价涨幅已经超出理性范围,有较大风险,需引起警惕,防止炒作过后的快速下落。房地产市场交易秩序亟待规范国家统计局日前公布的数据显示,1至5月份,全国商品房销售面积56409万平方米,同比增长2.9%,增速比1至4月份提高1.6个百分点。商品房销售额48778亿元,增长11.8%,增速提高2.8个百分点。价格方面,70个大中城市新建商品住宅算术平均价格环比增速为0.8%,上涨速度加快。其中二线省会城市领涨,平均环比涨幅为0.93%。同比增速为5.35%,增幅亦较上期有所扩大。“房地产市场交易再度活跃,且呈现量价齐升的局面,与一二线城市供给逐步改善有关。” 交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示,从二季度开始,预售证管控有所放宽,以及部分开发商应对资金链趋紧采取快速周转策略,使推盘量相应增长。夏丹提醒,近期以来,二线城市升温之中产生了两个现象,反映出房地产市场交易的相关秩序亟待规范。一是“抢房打新”,即“限价令”下一二手房价格倒挂,显著的套利空间引发了更浓烈的市场投机氛围,掀起了一拨“楼市打新”热潮。“尽管目前已有8个城市开始采用公证摇号的方式确保新盘销售的公平性,但若没有有效的刚需群体倾斜措施,庞大基数的稀释反而是对刚需的不公。” 在夏丹看来,内幕交易乱象不利于刚需群体获得购房机会,与限价政策的初衷相悖。二是“抢人大战”。自去年以来,已有50余座城市和4个省份推出人才引进和安居政策,多以降低落户门槛、提供住房补贴和优惠的公积金政策吸引人才扎根。夏丹分析称,从原因来看,与人口红利减少背景下提前为地区发展储备高学历高技能人才有关;而从结果来看,将“留住人”直接与房地产市场挂钩,这种变相的限购限贷放松,均实际拉动了当地楼市成交。房企融资渠道明显收紧数据显示,1至5月份,全国房地产开发企业到位资金62003亿元,同比增长5.1%,增速比1至4月份提高3个百分点。其中,国内贷款10201亿元,下降2.8%;利用外资21亿元,下降76.2%;自筹资金19473亿元,增长8.1%;定金及预收款20122亿元,增长12.7%;个人按揭贷款9250亿元,下降3.6%。上海易居研究院研究员沈昕表示,房地产开发企业到位资金的增幅主要来源于自筹资金和定金及预收款增长,国内贷款形势依然较为严峻,房企的资金压力依然很大。夏丹表示,事实上,房地产作为“去杠杆”的重点领域,融资环境十分严峻,各项渠道都在明显收紧,在严监管环境下,大型房企在资源和资金获取上的优势凸显,特别是国资背景的房企。上海易居房地产研究院6月14日发布的《2018年1-5月全国房地产市场报告》指出,在国内外经济形势依旧复杂、整体环境未明显改善的情况下,考虑未来市场整体销售大概率继续回落,企业自筹资金和定金及预收款难以继续大幅上涨,预计2018年下半年开发企业到位资金增幅可能会继续趋缓,房企资金压力也将加剧。在房企融资收紧的背景下,1至5月呈现出房企区域“布局下沉”,三线城市土地交易升温的态势。夏丹分析称,限价政策叠加融资成本上行,开发企业的项目利润率压力渐增,在核心区域追逐高价地块的动力减弱。同时,获地能力的制约也使部分具有三四线开发经验的开发企业布局范围进一步“下沉”,主打核心城市的大型房企也通过并购等方式开始进驻县镇一级的城市。5月19日,住建部发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》强调,各地要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持调控政策的连续性稳定性,支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房,因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。业内专家预计,未来几个月市场将整体保持平稳,房地产行业多项指标涨幅将有所收窄。
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  • 房地产泡沫需徐缓调理“慢撒气”

    中国银行保险监督管理委员会主席、中国人民银行党委书记、副行长郭树清今日上午在出席陆家嘴论坛时表示,近年来,针对房地产贷款、地方政府债务和互联网金融等系统性风险隐患较大的领域,我们设定审慎监控指标,开展压力测试,加强清理规范,及早介入干预,有效遏制了风险累积。郭树清指出,中国自古就有“治未病”的医学思想,防范化解金融风险也需要树立预防为主的意识,做到早发现、早预警、早处置,努力把风险消灭在萌芽状态和早期阶段。他还谈到防范化解金融风险需要稳定大局逐步加严。防范化解金融风险既是一场攻坚战,也是一场持久战。治理金融业内部层层嵌套、自我循环,必须充分考虑机构和市场的承受能力,在保持国民经济列车平稳运行中拆除“炸弹”,防止出现“处置风险的风险”。中国银保监会在化解“类信贷”业务风险过程中,没有全线出击、四面作战,而是合理安排过渡期,先由机构自查再由监管部门检查,有计划、分步骤,渐次达成目标。在整治同业业务时,先从规范同业投资和同业理财入手,使特殊目的载体投资放慢增幅,继而出现负增长。同业理财余额逐月下降,至今已压减三分之二。与此同时,同业存放和同业存单则只有较小变化。直至去年底今年初,才开始启动规范委托贷款和信托贷款,同样没有采取“一刀切”和急刹车的办法。“工作实践中,对于不法分子控制的金融集团等‘恶性肿瘤’,毫不手软,及时实施“外科手术”。对于情况复杂、牵涉面广的案例,采取徐缓调理的办法,通过‘慢撒气’逐步缓释,条件具备时再果断出手。”郭树清强调。
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  • 部分城市房价再现上涨苗头 遏制炒房不可松劲

    各项数据显示,房地产库存正快速下降,部分城市房价再现上涨苗头,尤其是某些热点区域房价泡沫隐现。因此,“房住不炒”不应只是阶段性的思路,而应成为楼市调控的长期指导原则。当前,某些热点城市楼市仍存炒作苗头,在严格的限价机制下,不少热点城市出现了一二手房价格倒挂的现象。国家统计局数据显示,今年1-5月,商品房销售面积56409万平方米,同比增长2.9%,增速比1-4月份提高1.6个百分点;商品房销售额48778亿元,增长11.8%,增速提高2.8个百分点。两个指标的增速均开始回升,结束了一年多来的放缓势头。值得注意的是,1-5月,中部地区商品房销售面积15402万平方米,增长13.3%;销售额10239亿元,增长26.9%。西部地区商品房销售面积15215万平方米,增长9.9%;销售额10214亿元,增长26.8%。中西部地区楼市“热度”明显高于其他区域。易居研究院监测数据显示,5月40个典型城市成交面积环比增加12%;4个一线城市新房成交面积环比增加29%;18个二线城市新房成交面积环比增加11%;18个三四线城市新房面积环比增加12%。同时,截至5月底,100个城市新建商品住宅库存总量42708万平方米,环比减少1.6%,同比减少8.2%。百城住宅库存连续34个月同比下跌,其中73个城市库存低于去年同期。房价上涨压力显现,各地频频出手调控。中原地产研究中心统计数据显示,1-5月,全国房地产调控政策发布次数多达159次,比2017年1-5月增加60%。其中,5月全国超过40个城市发布调控政策,当月累计多达50次,刷新单月房地产调控政策次数的历史纪录。短期来看,“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”等限制性手段不会轻易放松,对于一些房价涨幅过快地区应考虑多重调控手段并行。一方面,目前上海、南京、长沙、成都、杭州、西安等房价热点城市已出台“卖房摇号”的措施,接下来不排除在房价上涨压力较大的及存在较多楼市乱象亟待规范的城市,也落地这一调控措施。另一方面,监管部门“预警——约谈——问责”机制应持续推进。今年4月底和5月初,住建部分两次约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市。另外,针对一些钻政策“空子”的乱象,监管部门应加大惩治力度,引导市场合理预期。长期而言,遏制投机炒房乱象,坚持住房的居住属性,仍需房地产调控长效机制的建立和完善,实现供给和需求的平衡,从而促使房价稳定和市场平稳健康发展。一是在供给端调整土地供给、调整住宅工业商业用地结构,建立房价地价联动机制,防止地价推涨房价;建立多渠道保障、多主体供应、租售并举的住房制度,切实满足不同人群的居住需求。二是土地财政模式亟待打破,从源头上遏制炒地、炒房冲动。三是尽快启动房产税立法研究,逐步推开征收房产税。四是灵活调整金融政策,既要继续鼓励支持刚需和改善性需求,又要坚决抑制投机性需求。此外,房地产调控是为了防范风险,应探索“慢撒气”方式化解房地产泡沫,避免发生“处置风险的风险”。
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  • 房地产从业者:谁说住房供地不足从未存在过

    我在最新一期出版的《经济观察报》上,读到一篇题为《住房供地不足从未存在过》的文章,此文标题即观点。作为一名房地产从业者,我对这个观点有点不同看法。为什么说我不同意这个观点,逻辑很简单,如果土地一直供应充足,房价怎么可能连年涨?这背后,显然是地价在张,而地价涨,则是因为短缺,即供应不足。再细分一下,住宅价格涨幅远远高于商业地产,也是因为住宅的供求关系失衡程度远远大于商业地产。这并不是我信口胡诌,从去年调控时出台的一份文件,也可以佐证我的观点。2017年4月6日,中国住房和城乡建设部官网发布了住建部和国土资源部联合调控房价的声明。其中有两条涉及到土地供应,以求从根本上解决很多城市住宅供需失衡的问题。文件中提到,凡是库存6个月以下的,不仅要显著增加土地供应,还必须加快供地的节奏;6-12个月的,必须增加供地;18-36个月的,减少供地;36个月以上的,直接停止供地。地级以上城市,包括百万人口以上的县,在2017年6月前,一定要向社会公布你的3年土地供应计划和5年供应计划。并且实施情况每半年就要向中央汇报,数据弄虚作假,一律严办。如果住房供应充足,那两部委也不会联合发布这个文件。措施很详细,文件很严厉。但是一年多过去了,在一些地方房价大涨的趋势下,更多的城市陷入土地供应不足的窘境,很多热点城市的住宅库存持续低于六个月,而土地并无显著增加。一年多来,两部委貌似也没有惩罚那些城市。这就是目前的房地产调控和市场的尴尬现实。为什么会出现这样的局面?在我国,地方政府是土地的唯一供应者,具有典型的垄断地位。而随着新一轮城市扩展,我国大多数城市的土地资源是足够的。而且目前一些地方债务高企,这些地方政府需要卖地作为财政补充。所以,地方政府供地,有能力、有资源、有动力。那为什么这么多城市还是供地不力呢?这是因为,即便是唯一的供地方,政府这里边也有很多问题需要解决:首先,是土地指标的问题,在总规划上,政府给每个城市的土地额度是有限制的,而这里边还分工业用地、商业用地、教育用地、公共用地等,剩给住宅的本身就有限。而且,一些地方领导明显偏向商业,导致商业地产库存严重。其次,是土地整理的问题。因为只有熟地才能招拍挂,这需要时间和费用。再次,是土地拆迁的问题,尤其是最能贡献土地的旧村拆迁,一个钉子户可以迟滞一个村的拆迁工作。补偿标准如何定,资金如何筹措,如何与开发商合作,也是影响土地供应的大因素。最后,是土地的定价问题。楼市低潮期:定低了让开发商把利润赚走,定高了往往没人要;楼市火热期:往往被哄抢成地王,而中央政府的调控措施又肯定不让出地王。所以,地方政府的土地招拍挂,很是考验智慧与技巧。?总结起来,尽管看似政府一家垄断土地,但真正把旧村旧城顺利拆迁完毕,生地变熟,拿下土地指标,顺利通过规划,和谐走完招拍挂,这是一件极其复杂的程序。绝不是有了文件,就会有无数土地供应出来的简单问题。这些年来,大多数城市和大多数时间土地的供应都是偏紧的,尤其是一二线城市,作为人口流入的主要区域,这些城市在供地方面,大多存在不足。即便在楼市冷清期显得有些库存,一旦上涨周期到来,购房者买涨不买跌的热情起来,马上供应短缺期也就来了。这才是十几年来中国楼市供求循环往复走不出怪圈的显著特征。说住房供地不足从未存在,是对现实“视而不见”。
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  • 资深公证员谈“以房养老”的几种公证介入方式

    南京市石城公证处公证员费喆在本期大讲堂上通过评析公证热点,讲解继承、遗嘱、养老、理财、意定监护方面的法律知识。在大家关心的以房养老上,费喆认为要注意防骗并讲解以房养老的概念,分析几种公证介入以房养老的方式供大家结合自身情况考虑。公证介入房屋租金养老房屋租金养老是指老年人把自己的住房出租取得租金,自己和子女一起居住养老或用所取得的租金到养老院养老。这种方式最大好处是保持了住房的产权继承,老人死后子女可以继承房屋,保证了子女关系的和谐。但租房养老也有弊端,租金收益较为固定,不能抵御物价增长,办理招租、出租等事宜,和房客的沟通,收取租金等问题对老年人来说比较耗费精力,遇上不诚信和霸道的房客会很麻烦。公证处作为法定、中立、长存、安全的资产保管机构,可以解决这些问题。老人将自己的房子出租的钱放在公证处专设的现金管理账户,公证处根据和老人的约定,定期将固定费用支付给养老院或房东。公证机构还会根据约定的时间到老人养老场所回访,以确定老人的生活状况。老人如有应急需要,公证处会把钱支付到医院或老人指定的看护、殡葬机构。公证介入反向抵押贷款模式的养老老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,相应的金融机构对借款人年龄、预期寿命、房产现值、未来增值、折损情况以及借款人去世时房产价值进行综合评估后,按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息,并按人的平均寿命计算,将其房屋的残值分摊到预期寿命年限中去,按月或按年支付现金给借款人。当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权,将其销售、出租或者拍卖,用来偿还贷款本息。相应金融机构同时享有房产的升值部分。其实就是按揭房贷款的反向运行,在贷款期限内债务余额不断增大,期末一次性还本付息结清贷款方式。这种模式,公证处陪同老年人与银行签订贷款抵押合同,老年人就银行抵押事宜委托公证处代办。公证处根据与老年人签订委托合同,设立专门账户代管银行贷款。公证处作为资产代管机构,与委托的老年人、相关医疗机构、家政服务机构、殡葬服务机构、金融机构建立长效联系,根据委托人的指示代为支付相关费用。委托人去世后,根据其在公证处所立遗嘱,在支付相关必要费用后,将剩余钱款交由继承人处理。公证介入售房养老老人出售住房产权移居养老院,售房款或年金由公证机构按月向老年人支付做养老金使用。老人死亡时,公证机构扣除必要费用后将剩余钱款交付继承人。公证机构对以房养老手续中遗嘱信托法律文件进行公证。老年人只与公证处打交道,避免了与很多部门打交道导致的劳心劳力。公证机构再与其他机构签署协议,对信托财产进行管理和处分。公证机构日常并不负责具体的养老工作,它最大的作用在于监督负责养老的机构和人员根据约定的条件履行养老义务,实现老人养老的意愿,去世之后根据老人的意愿安排后事。公证机构在这个过程中承担两个角色:生前作为老人信托的受托人,去世后作为遗嘱的执行人。为预防风险,公证机构对以房养老手续中老年人与第三方签订的相关合同公证。
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  • 未来房价到底会不会下跌,这个数据很有说服力

    2018年即将过半,之前预期的房价下跌还没有兑现。通过近期房地产市场的表现不难看出,短期内房价仍然难有回落。业内专家认为,接下来,房地产市场将迎来两点变化,一是楼市调控还将继续收紧,限购不会放松;二是会有越来越多的城市加入到摇号买房的队伍中。那么,未来的房价是否会迎来呢?关注房地产市场的朋友肯定都对房价的构成有些了解。一般来说,房价是由地价、开发商缴纳的税费、建安陈本、人力成本以及开发商的利润等几部分构成。要想房价下跌,以上这些构成要素中至少要有一个出现下降。另外,恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长任泽平曾说过,房价短期看金融,中期看土地,长期看人口。再加上楼市调控,基本上能够影响到房价的因素都全了。考虑到经济发展与通货膨胀,建安成本以及人力成本很难降低;而开发商缴纳的各种税费的税率都是一定的,短期内进本不会调整。在假定开发商的利润不变的前提下,要想房价下跌,基本就只能看地价了。当然,也可以通过限价政策强制让房价不得高于某一个限定值,但是如此一来就会导致新房二手房房价出现倒挂,近期不少城市都出现了万人摇号”、“超低中签率”、“开盘售罄”等现象,都跟限价政策有关。况且,任泽平也说了,房价中期要看土地,那么咱们就来简单分析一下土地市场。克而瑞地产研究院最新发布的数据显示,5月土地市场供应小幅回升,全国330城市经营性土地供应建筑面积回升至18661万平方米,环比上涨19%,同比下跌8%。具体来看,一二线城市的土地成交量一再萎缩,三四线城市土地成交持续上行。一二线城市的土地成交量萎缩,意味着未来新房的供应量不足。5月一二线城市成交的土地中,多为商办地块,住宅用地的占比较小,并且这些商办用地对自持比例要求较高。未来,一二线城市的新房将继续处于供小于求的局面,单纯从市场经济的供需关系来看,房价几乎没有下跌的可能。不过,很多一二线城市都实施了限价政策,因此房价也不会出现暴涨,总体还是会比较稳定。三四线城市的土地成交持续上行,跟房企积极布局有着莫大的关系。克而瑞公布的《2018年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示,截至5月底,今年已有6家房企销售流量金额超过1000亿元,碧桂园更是突破了3000亿关口。据悉,在一线和热点二线城市调控从严的大背景下,部分龙头房企由于在三四线城市布局广泛,因此销售业绩表现也较为突出。房企在三四线城市取得了不错的销售成绩,反过来又扩大拿地的规模,因此未来三四线城市的新房供应量还会继续维持在一定的水准。但是,随着三四线城市棚改的继续推进,又会产生一批手持大量现金的购房者,对于房子的需求也基本难有降低。并且,经过近期的消化,三四线城市的新房库存量已经降至历史低位,在需求不见减少的情况,房价短期也很难出现下跌。
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  • 高层对楼市新看法 出乎意料之外

    在昨日进行的“2018陆家嘴论坛”上,全国政协经济委员会副主任委员、前中央财经领导小组办公室副主任杨伟民在演讲时表示,如果房地产市场继续乱象丛生,如果地方政府继续变换花样举借债务,金融监管再严厉也会出现金融风险,因此需要各部门协同打好防范化解金融风险这场攻坚战,就房地产而言,要加快建立新的住房制度和市场化调控机制。在杨伟民看来,前期房地产市场已经积累了一些风险,近期又乱象丛生,成为最容易引爆风险的定时炸弹,目前在行政性措施已经不能根治,必须要在六方面加强改革:第一、改革政府垄断住宅用地体制。房价过高的城市既要增加住宅用地,也要扩大住宅用地供应主体,我国工业用地和开发区用地总量已经偏大,但城市居住用地总量偏小比例偏低,难以满足城市化需要和人民对美好生活的需要。我们经常说调结构,但是不仅要调整产业结构,更要调整空间结构,减少工业用地、增加城市用地这是方向之一,这是解决高地价的根本。第二,改革房地产商垄断住宅供应的体制。应增加商品住宅市场供应主体,在符合规划的前提下,允许小城市和小城镇的自然人合作建房,允许非房地产企业在取得土地使用权的土地上建设商品房和租赁房。现在只是允许建租赁房,应允许农村集体经济组织在自有建设用地和闲置宅基地上建设商品房和租赁房,允许大城市周边生态修复企业在修复的生态用地上开发一定比例低密度住宅等等。第三,改革售多租少的市场结构。加快住宅租赁市场立法,实行租购同权制度,实行鼓励租赁市场财税金融政策。比如降低租金收入的税费,租赁市场发展的重点是房价较高的特大城市,重点不应该放在新建多少租赁住房上,而是通过税收等经济办法使空置存量住宅进入租赁市场。杨伟民表示,其在中央财办时,曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查。结果显示我国无论是城镇还是乡村,住宅的空置率都相当高,比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本当时是13%。杨伟民称,这很不正常,说明用来炒的房子真不少,有关部门应该尽快制定空置标准。现在频频调控房地产市场,但是底数不清怎么调控?像GDP不清楚怎么调控经济?第四,改革房地产税。这项改革政府工作报告已经明确了,不详细说了。第五,改革住房公积金制度。应逐步将强制性住房公积金改为自愿缴存,设立政策性住宅金融机构改革,很多年一直没有推动下来。对自愿缴存的给予低息贷款支持,有利于减轻企业负担。第六,改革农村土地制度。改革农村集体建设用地产权制度,赋予农村集体经济组织对集体土地完全所有权,政府不再征收农村集体建设用地。改革农村宅基地制度,目前农村空置宅基地3000万亩相当于城市建成区总面积37%。因为我国城市当中居住用地一般占城市建成区30%左右,比现有城市当中所有的住宅用地总量都要多,这是一种资源的极大浪费。如果拿出一小部分转到城市,可以大幅度降低地价,应赋予农村对宅基地的充分物权,可以长租流转抵押继承。习总书记讲现代经济体系包括商品和要素平等交换的市场体系,有关部门应按照总书记确定方向加快推动城乡人口和土地自由流动。允许农村人进城落户、用出售宅基地使用权收入在城市购房,也要允许城市人下乡购买宅基地使用权,才可以建立城乡一体住房制度、土地制度、户籍制度,才可以建立现代市场体系。杨伟民表示,以上改革不是一个部门可以完成的,各部门分头制定改革方向,可能最后事倍功半,应该尽快重新成立住宅制度改革领导小组,组织制定住宅制度改革的总体方案,协调相关单项改革等等。
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  • “抢人大战”推高房价 高房价逼走人才?

    2018年是抢人才的一年,武汉、长沙、西安、成都、郑州、南京、杭州、重庆一轮又一轮的落户优惠政策看的人眼花缭乱。最后准一线城市天津来个王炸,三天时间端掉100万人才!这场轰轰烈烈的抢人大战刚开始,小胖就担心会不会传导到楼市上了,令本来被调控打住的房价卷土重来。成都70000人抢1000套房,排队排的人晕倒!南京连夜打地铺排队买房,西安想买房,连房源都找不到!这些“精彩”的现象表明,之前小胖的担忧已经变成了现实。在天津之前,抢人大战最成功的莫过于西安。西安从获得国家级中心城市建设支持后,火速加入“抢人大战”且门槛极低,一度创造了几个月落户几十万的业绩。可是城市本身准备不足,土地供应严重缺乏,导致西安出现“房荒”。在房价上涨、供需失衡之下,市民对楼市呈现一致性上涨预期,西安楼盘面临开盘即售罄、不接受排号、提高首付比例、全款优先、半夜开盘等怪现!国家统计局数据显示,今年2月份,西安新建商品住宅价格指数同比上涨11.3%,居全国前列。西安的情况只是各城市抢人大战的一个缩影,人才争夺战主要的城市均出现大幅度上涨。中国式的抢人抢房大战,持续在多个城市上演全民闹剧,房价高歌猛涨,无数购房者夜不能寐。而留给真正想来建设城市人才的是什么局面:1、人来了,房却没了,或者暴涨一倍,等你接盘!良禽择木而栖,人才也是如此。落户二三线城市的,很多都是因为房价“逃离北上广深”的年轻大学生,他们很多人只是想有房子能有个家。结果刚办落户,面临的要么是想西安一样房荒,要么就被炒房客把价格抬高一倍。不禁想问:这里本来就不是我的家乡,我凭什么给你接盘?2、城市公共设施本来就不完善,人口的激增大大降低幸福感!类似西安、武汉这样的二三线城市,城市的公共配套资源本来就很一般,至少是不如北上的,北上都因为配套不足的问题在大限人口。这些城市还无底线的大量流入人口,城市的配套设施短期不可能跟上,分摊到人均,居住的幸福指数将非常低3、就业机会本来就少,僧多粥少,收入更低了!我们以海南省为例,本来900万人口,基本都是农产品旅游业,这些都是靠天吃饭的行业,多一个人产出不会变,人均收入却是降低的,现在一下要吸引100万人来落户!上岛之后,让他们去干什么?同样的,其他二三线城市的就业机会也不多,说实话本科大学生的文凭现在根本不算什么?没有特大型项目的注入,突然暴增几十万大学生,不光新来的人才没饭吃,当地人的饭碗也难以保住!综上所述,在城市没有制定长远战略,做好基础性工作之前,突然暴增人口并不是明智之举。而且我们不得不承认高房价、高消费会使得人才们失去待下去的勇气!如果这些热门城市的房价再这样疯涨下去,人才引进直接变成人才逃离。到头来,还是一场空。而没有这些人才去接盘,城市泡沫堆积,结果就是一地鸡毛
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  • 6个被约谈城市楼市调控升级

    近日来,此前被住建部就楼市调控问题约谈的12个城市纷纷升级了楼市调控措施。昨日,成都市房管局发布通知,对原有调控政策进行了完善,出台了《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》,将限购对象由自然人调整为家庭。专家认为,成都的调控新举措对其他城市有一定的示范作用。成都:新购房取得产权证满3年才可转让在这些城市被约谈之后,市场分析人士就指出这些城市将很快升级调控措施。12个被约谈城市中,成都很快做出了回应。《关于进一步完善成都市房地产市场调控政策的通知》升级了此前的调控举措。对限购对象提出了调整,限购对象不再是个人,而是以为家庭为单位。《通知》还要求在成都全市范围内新购买的商品住房或二手住房,须取得不动产权证满3年后方可转让。《通知》还在限购方式上也作出调整,提出户籍迁入成都市未满24个月的购房人,应在成都市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上,才可在成都市新购买商品住房或二手住房。成都市房产管局相关负责人解释称,此前执行的限购措施对新入户人员没有缴纳社保的要求,导致部分投机需求通过入户方式达到购房目的,进一步加剧了供需矛盾。除成都以外,其它被约谈城市也火速做出了回应。比如长春要求开发商在申请预售时要申报预售价格;西安对碧桂园、华润、金泰、华洲置业等42家开发商进行了约谈。据统计,在住建部约谈的城市中,当前长春、哈尔滨、佛山、成都、贵阳、西安6个城市已相继发布调控新政,太原、海口、三亚、昆明、大连、徐州暂未出台相关调控政策。观点:调控新政是对此前人才政策的纠偏截至日前,全国各地房地产调控政策已经多达120次,调控城市分布出现了明显的变化,2017年调控主要集中在一二线城市,2018年调控逐渐向三四线转移,过去没有调控的城市逐渐加码升级调控,比如海南全境,沈阳、长春、唐山等区域也开启了房地产调控升级,加入调控城市的主要特征依然是房价上涨。中原地产首席分析师张大伟认为,成都限购政策加码中最关键一条是“户籍迁入成都市未满24个月的购房人,应在成都市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上,才可在成都市新购买商品住房或二手住房。”这是对此前发布的人才政策的一个纠偏。去年以来,许多城市颁布了人才新政,放开户籍限制,低门槛吸引落户,导致很多需求为了买房而落户,使得房地产市场升温。成都针对新迁入户籍人口一定社保要求的规定。对于最近全国很多热点的房地产调控有很大的示范作用。背景:12个城市近期被住建部约谈“五一”前,就楼市调控问题,住建部约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责人。5月9日,又约谈了成都、太原两市政府负责人。这些被约谈的部分城市楼市此前涨幅均较为明显。约谈强调,要牢固树立“四个意识”,毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。有针对性地增加有效供给,抓紧调整土地和住房供应结构,大力发展中小套型普通住房。同时,加强资金管控,有效降低金融杠杆,防范市场风险;大力整顿规范市场秩序,加强预期管理和舆论引导,遏制投机炒作,支持和满足群众刚性居住需求。(记者 朱开云 供图/视觉中国)相关丹东:紧急出台措施限制炒房客朝韩关系缓和以来,一批炒房客前往丹东,引起了当地房价的较大波动。5月14日晚间丹东紧急出台楼市限购措施,明确规定限制区域范围为振兴区中心南路以东、江湾西路以西、黄海大街(浪东线)以南、鸭绿江大道(滨江西路)以北。在购房资格上,规定非本地户籍人员在限制区域内购买的新建商品住房,自签订商品房买卖合同备案满2年并取得不动产权证书后,方可上市交易。非本地户籍人员申请商业性个人住房贷款,在限制区域内购买新建商品住房,根据金融风险情况,按照银行相关规定分类执行。对于丹东的限购措施,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,丹东此次政策,主要针对近期非户籍人口到丹东炒房的行为,目标很明确,属于较为及时的政策,有助于房地产市场的稳定和发展。
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  • 普通购房者买房面临三大困境,每一点都很扎心

    虽然说房住不炒已经说了很长时间,目前的各项楼市调控政策都在打击投机炒房行为,并且通过大力发展住房租赁市场来让整个房地产市场组成更加合理,但是不得不说,普通购房者的买房难度一点也没有减小,并且还在增加中。普通购房者的买房难,不只体现在购买新房上,购买二手房也是如此。相对而言,买新房要更加困难一些,下面咱们逐一来分析一下。购买新房一大困境:房价居高不小从去年下半年开始,就不断有媒体、机构以及业内人士预测2018年的房价。其中主流的观点普遍认为,从2018年年中开始,房价将迎来下跌。但是,就目前从房地产市场的反馈而看,房价下跌的迹象并不明显,大多数城市的房价仍然处于涨势。房价的上涨,或者因为新房供应量较低,或者因为落户政策的放宽吸引来大量的购房者,或者因为棚改货币化补偿而产生的强大的购买力。并且随着三四线城市库存量的下滑,房价上涨的压力进一步增加,因此短期内要想房价有大幅回落,可能性几乎没有。购买新房的二大困境:房贷利率连涨17个月房价上涨,购买一套房子的总房款也随着上涨,而房贷利率的上涨,则意味着还款利息的增加。根据融360最新发布的数据,从2017年1月至今,全国首套房平均利率已连续17个月上涨。2018年5月全国首套房贷款平均利率为5.6%,相当于基准利率1.143倍,环比4月上升0.72%,同比上升18.39%。据悉,目前大部分银行首套房贷利率执行的标准是在基准利率的基础上上浮10-20%,少数银行甚至是在基准利率的基础上上浮30%。虽然大家一直在说,现在的房贷利率整体水平较低,那是因为基准利率低,一旦后期启动加息,那么对于现阶段买房的购房者来说,买房成本将进一步增加。房贷利率上涨的同时,贷款难的问题依然突出,银行对于申贷人的审核也很严格,及时审核通过了,也不一定及时放款。购买新房的三大困境:买房靠运气在部分城市,即使你有购房资格了,买房资金也到位了,但是能否买上房,完全看运气,因为买房得摇号。有限价,导致一些城市的新房和二手房的房价倒挂,新房遭到购房者的抢购。摇号买房,中签率往往都是10%左右,像成都甚至出现过6.1万摇买房的现象,中签率只有1.71%。购买二手房,虽然不像新房一样需要经历摇号,但是房价高和房贷利率上涨的问题同样突出。相对于新房而言,购买二手房付出的成本会更高,尤其是在那些新房二手房房价倒挂的城市,不但要面临高房价,还要支付中介费、增值税等额外的费用。在一线城市,60%中介公司给予房产经纪人的工资超过8千元,这些都包含在购房者支付的中介费中。总之,现阶段购房者无论购买新房,还是二手房,面临的问题都不少。当然除了买房之外,还可以选择租房,但未来租售同权能否真正落地,还得看后续的保障措施。
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  • 评论:遏制炒房不可松劲

    各项数据显示,房地产库存正快速下降,部分城市房价再现上涨苗头,尤其是某些热点区域房价泡沫隐现。因此,“房住不炒”不应只是阶段性的思路,而应成为楼市调控的长期指导原则。当前,某些热点城市楼市仍存炒作苗头,在严格的限价机制下,不少热点城市出现了一二手房价格倒挂的现象。国家统计局数据显示,今年1-5月,商品房销售面积56409万平方米,同比增长2.9%,增速比1-4月份提高1.6个百分点;商品房销售额48778亿元,增长11.8%,增速提高2.8个百分点。两个指标的增速均开始回升,结束了一年多来的放缓势头。值得注意的是,1-5月,中部地区商品房销售面积15402万平方米,增长13.3%;销售额10239亿元,增长26.9%。西部地区商品房销售面积15215万平方米,增长9.9%;销售额10214亿元,增长26.8%。中西部地区楼市“热度”明显高于其他区域。易居研究院监测数据显示,5月40个典型城市成交面积环比增加12%;4个一线城市新房成交面积环比增加29%;18个二线城市新房成交面积环比增加11%;18个三四线城市新房面积环比增加12%。同时,截至5月底,100个城市新建商品住宅库存总量42708万平方米,环比减少1.6%,同比减少8.2%。百城住宅库存连续34个月同比下跌,其中73个城市库存低于去年同期。房价上涨压力显现,各地频频出手调控。中原地产研究中心统计数据显示,1-5月,全国房地产调控政策发布次数多达159次,比2017年1-5月增加60%。其中,5月全国超过40个城市发布调控政策,当月累计多达50次,刷新单月房地产调控政策次数的历史纪录。短期来看,“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”等限制性手段不会轻易放松,对于一些房价涨幅过快地区应考虑多重调控手段并行。一方面,目前上海、南京、长沙、成都、杭州、西安等房价热点城市已出台“卖房摇号”的措施,接下来不排除在房价上涨压力较大的及存在较多楼市乱象亟待规范的城市,也落地这一调控措施。另一方面,监管部门“预警——约谈——问责”机制应持续推进。今年4月底和5月初,住建部分两次约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市。另外,针对一些钻政策“空子”的乱象,监管部门应加大惩治力度,引导市场合理预期。长期而言,遏制投机炒房乱象,坚持住房的居住属性,仍需房地产调控长效机制的建立和完善,实现供给和需求的平衡,从而促使房价稳定和市场平稳健康发展。一是在供给端调整土地供给、调整住宅工业商业用地结构,建立房价地价联动机制,防止地价推涨房价;建立多渠道保障、多主体供应、租售并举的住房制度,切实满足不同人群的居住需求。二是土地财政模式亟待打破,从源头上遏制炒地、炒房冲动。三是尽快启动房产税立法研究,逐步推开征收房产税。四是灵活调整金融政策,既要继续鼓励支持刚需和改善性需求,又要坚决抑制投机性需求。此外,房地产调控是为了防范风险,应探索“慢撒气”方式化解房地产泡沫,避免发生“处置风险的风险”。
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  • 中国楼市空置率究竟有多高?

    众所周知,空置率越高,房屋使用率就越低,房屋泡沫越大。按照国际常见的标准,空置率10%以下为较合理区,房屋供求基本平衡;10%-20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。谈起中国住房空置率,原中财办副主任杨伟民近日在 “2018陆家嘴论坛”演讲时表示:我在中央财办时,曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查,显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本是13%。这很不正常,说明用来炒的房子真不少,有关部门应该尽快制定空置标准。现在我们在频频调控房地产市场,但是底数不清怎么调控?像GDP不清楚怎么调控经济?今年3月,原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文披露了这项由国家电网主导的空置率调查:再比如“空心化”,以往人们认为房子没人就是空心化,最近国家电网公司做一个统计,从每户电表数据来看,一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。算下来,2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。农村房屋的空置率比小城市房屋空置率,仅仅多0.1个百分点,为什么就被炒得那么凶?尽管有国家电网的权威数据,但“一年一户用电量不超过20度”这一指标的科学性和合理性均存在可质疑之处。几年前,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告,披露了他们的估测:2013年,我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,城镇空置房为4898万套。2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,其中六大城市空置率分别为:重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高,为23.2%。这一报告发布后引发了大量的争议,任志强就认为,通过相关的数据计算可以发现,绝不可能有5000万套或更多的空置房。2016年年初,中央党校教授周天勇老师也有一个测算:2015年底预计,我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间,城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。在经济学上意味的是,没有消费和就业人口的空壳住宅资产。杨伟民:房地产调控必须在六方面同步加快改革依照上述推算,那么影响房价的最核心变量,应不是住房供应或者土地供应。而在中国住房空置率如此之高的背景下,这一轮调房地产控应该如何进行?杨伟民认为,前期房地产市场积累了一些风险,近期乱象丛生,目前在行政性措施已经不能根治这些乱象,所以必须在六方面同步加快改革。第一,改革政府垄断,既要在现有的渠道增加住宅用地,也要扩大住宅用地的供给。城市居住用地总量偏小,比例偏低,难以满足人们对美好生活的需要。我们经常说调结构,不仅要调整产业结构,还要调节空间机构。这是解决高地价的根本。第二,改革房地产商垄断住宅供应的体制,应该增加市场供应主体,允许小城市和小城镇的自然人合作建房。而现在只是允许了建租赁房。第三,改革售多租少的租赁结构,实行租、购同权制度,降低资金收入的税费。租赁市场重点不应该放在新建多少租赁住房上,而是通过税收等经济办法,使空置的存量住宅进入到租赁市场。第四,改革房地产税。第五,改革住房公积金制度。对自愿缴存的给予低息贷款等支持,有利于减轻企业的负担。第六,改革农村土地制度,改革农村集体建设用地的产权制度。改革农村宅基地建设,因为我国城市当中居住用地一般占城市建成区了30%左右。比现有城市当中所有的住宅用地总量都要多,这是一种资源的极大浪费。应该加快推动城乡人口和土地的自由流动。允许农村人进城落户,这样才能建立城乡一体的购房制度,土地制度,户籍制度,最终才能够形成现代市场体系。
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  • 地价10年暴涨4倍背后:供地减半 开发商拿地疯狂

    地价是房价最好的影子,至少近10年是这样的。近日,多家机构发布的土地数据均显示,5月全国的地价大涨。就此,《华夏时报》记者查阅官方公布的土地数据则显示,地价领涨了近10年,即从2008年至2016年间的全国供地面积减少了50%,但地价却涨了近4倍。中原地产研究中心数据显示,5月份,部分城市土地出让金额刷新年内最高纪录,受监测的50个热点城市合计出让金额累计达到3130亿元,同比上涨111.5%。其中,土地出让金较多的城市有7个,包括杭州、重庆、嘉兴等。相比去年同期,今年1-5月也出现大涨。1-5月,50个大城市合计土地出让金高达1.5万亿元,较2017年同期的9503亿元上涨了57.6%。那么,为什么还会出现土地成交金额大幅上涨呢?据业内人士分析,能够令开发商疯狂拿地的原因,主要源于房价上涨动力很强,市场火爆。不过,《华夏时报》记者了解到,尽管5月份土地成交金额创下历史同期新高,但土地价格对各地楼市的价格影响并不明显。对此次出现的“抢地潮”,有专家认为可能需要从更深层次去考量:一二线城市土地成交冷淡,三四线城市土地成交出现大幅上涨,显示出企业还在积极转移战场。中原地产总监张大伟称,在5月份的土地成交中,土地成交的重点的确是三四线城市。5月土地成交上行《华夏时报》记者注意到,5月份各地进入土地政策发布密集期,一二线城市土地成交量一再萎缩,三四线城市土地成交持续上行。从整体来看,土地市场成交规模出现上升,土地成交的溢价率也随之回到高点。6月9日,克而瑞地产研究院公布数据显示,5月份土地市场供应小幅回升,全国330个城市经营性土地供应建筑面积回升至18661万平米,环比上涨19%。5月份供应地块2980宗,环比上升14%,同比下降11%。“从5月土地市场表现来看,整体进入‘量涨价跌’的运行状态,主要原因在于一二线城市土地成交频繁遇冷,无地可卖。”克而瑞地产研究院发布的报告称。??不过,综合4月、5月数据来看,4月份土地市场走低后,5月成交规模同、环比均表现为上涨。对此,克而瑞地产研究院给《华夏时报》记者提供的报告分析称,一二线城市地块遇冷的主要原因包括:出让土地性质多为商办地块,且出让位置相对偏远等。此外,厦门、成都、天津均有地块因无人报价而流拍。好在,三四线城市的土地成交量持续走高,支撑起整个土地出让金的持续大涨。与此对应的是,5月各地方政府发布政策频率显著提高。对于下半年的土地市场走势,克而瑞的报告指出,热点城市将在控制地价的前提下,进一步加强住宅用地和租赁住房用地的供应,一二线城市成交量会因此回升。三四线城市方面,在企业规模竞争不断激化的行业背景下,土地市场热度会继续保持高位。对此,中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受《华夏时报》记者采访时表示:“中国房价涨跌的秘密,都是遵循着供求关系的市场规律,即供给多价格跌,供给少价格涨。”谢逸枫说,过去16年中国房价上涨的根源,归根结底在于“两权一制”的土地制度,控制着土地供应与土地价格。“土地招拍挂制度是控制土地与价格的武器,分税制成为地方政府依赖土地财政收入的关键。也就是说,房价上涨在于政府对土地供应与地价控制,直接决定着供需关系,信贷与利率则是影响供需关系的间接因素。当房价跌时,停止土地供应地价上涨,刺激需求;房价上涨时抑制需求,供应则保持不变,地价上涨。”10年地价涨了近4倍供地多了,就能盖更多的房子。《华夏时报》记者调查获悉,最近多个城市房价暴涨,不是开发商捂盘惜售导致的“万人抢房”,而是土地供给太少。为什么要减少土地供应呢? 6月13日,中国土地学会的一位专家告诉《华夏时报》记者,这几年,地方土地供应量锐减,土地收入却有增无减,只说明土地单价被提高了,而近十年来,国家统计局发布的数据便是最好的例证。《华夏时报》记者细查了国家统计局发布的中国房地产企业土地开发的三项指标(待开发土地面积、购置土地面积和土地购置费用)10年间的变化,的确足以佐证10年(见图)地价涨了近4倍。不过,官方公布的地价数据显示,到2017年土地购置费用开始出现下降,从2016年的18778亿元降为13644亿元。据国家统计局公布的数据显示,2008年待开发土地面积在近10年是最高的,达到48161.07万平米,随后2009年开始下降,随后也有上升,但未高过2008年。而购置土地面积最高点则出现在2011年(44327.44万平米),之后一直呈下降趋势,直到2016年(22025.25万平米)不到最高峰时期的50%。接着2017年又开始回升至25508万平米,但仍处于低位。与以上两个数据年年下降形成鲜明对比的是,近10年的土地购置费用却在一直增长,2007年为4873.25亿元,2016年上涨到18778.68亿元,整整涨了3.85倍。不过2017年的土地购置费用下降了,达到13644亿元。地价涨了,房价肯定要涨事实上,最近几年,各地都在积极落实“房住不炒”的房地产调控总要求,不管是一线城市还是二线城市,甚至很多四线城市都出台了严厉的房地产调控政策。然而,从现实情况来看,地方政府减少土地供应,通过各种手段去库存,包括棚户区改造、人才计划等,房价上涨促使以更高的价格卖地。“这是一个死循环,弊病很大。”上述土地学会的专家说。除此之外,《华夏时报》记者调查时还发现一个事实,房企购置土地面积从2011年大幅下降的这几年,房屋竣工面积却一直上涨。房屋竣工面积上涨,那是因为很多城市楼盘越盖越高,密度越来越大,目的就是要卖更多的房子。
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  • 楼市调控继续加码 供需矛盾加剧或致摇号买房常态化

    随着杭州、南京等热点城市纷纷推出并实施“摇号买房”政策,这些城市的居民也迎来一种特别的买房方式。众所周知,各地出台“摇号买房”政策,目的是缓解新房与可售房源及开盘销售房源供应不平衡,一定程度上可以暂时性起到控制供需关系矛盾恶化。但在摇号过程中,却出现了不少问题,尤其是出现在西安的“摇号门”事件,就暴露出摇号选房的诸多问题,也使得“摇号买房”的公正性受到一定质疑。那么,在“摇号买房”过程中,政府、房企、摇号软件提供商、公证部门的职责和角色是怎样的?如何有效防止摇号买房过程中的漏洞,从而保证“摇号买房”的公正性?为此,《每日经济新闻》记者分别在杭州、南京、武汉等城市进行了调查和采访。今年以来,各地楼市调控继续加码。仅5月份,就有超过40个城市发布多达50次调控政策。进入6月,各地调控力度不减,仅6月4日、5日两天,便有西安、宜昌、天津、徐州四个城市再次收紧楼市调控。与此同时,全国各大热点城市纷纷启动的“摇号买房”政策更成关注热点。目前上海、南京、长沙、杭州、西安、武汉和深圳等8个城市,都已要求全部或者部分房源需要通过摇号出让。《每日经济新闻》记者注意到,各地出台“摇号买房”政策,目的是缓解新房与可售房源及开盘销售房源供应的不平衡,但在实际操作过程中,一些城市却滋生了内部预订等违规操作现象,暴露出摇号选房的诸多问题,“摇号买房”的公正性也受到一定质疑。摇号买房或将常态化易居中国执行总裁丁祖昱表示,各城市摇号政策的适用条件迥异,譬如上海、成都两市所有新推案项目必须摇号;杭州、南京和长沙意向客户超过预订套数的项目均要求参与摇号;武汉着力迎合刚需优先选房,摇号仅限于所有符合刚需定向房源释放条件的项目;天津则是限价房强制性摇号,更多商品房项目采取自愿性摇号;西安、南宁、昆明等市属于开发商主导摇号,企业有着一定的自主决定权。为何“摇号买房”新政会滋生这些不正常现象?对此,新城控股高级副总裁欧阳捷指出,最核心的问题在于一些地方的楼市调控政策扭曲了市场,使得有资格的购房者变成了投 资客,放大了需求。而另一方面,土地供应呈现趋势性下降。这样的直接结果,使得供求失衡的矛盾不但没有得到缓解,反而加剧了。如杭州出现的“万人摇号”楼盘。《每日经济新闻》记者调查后发现,该项目最新备案均价为18460元/平方米,而周边最近的二手房挂牌价超过3万元/平方米。如周边华夏四季楼盘精 装修均价为26105元/平方米,而其旁边的北大资源未名府在2016年时毛坯房单价已冲上3万元/平方米。正是因为限价令对楼市作出了极大限制,同一区域新房和二手房悬殊的房价倒挂,使得所有买房人生出“买到即赚到”的观念,因而纷纷入市。欧阳捷认为,这一阶段的供不应求是长期趋势,尤其是一二线城市普遍供不应求,所以哪个城市出台“摇号买房”政策都不意外。在楼市调控的大背景下,一定会有更多城市跟进“摇号买房”。某房产研究院首席分析师张波认为,“摇号买房主要会出现在两类城市,一类是楼市热度较高的城市,包括房价上涨压力较大、供需矛盾突出的城市,以新一线城市和部分热点三四城市为主;另一类是存在捂盘惜售、收取“茶水费”、未公示开盘房源等楼市乱象,亟待规范的城市。”摇号监管漏洞需严堵实际上,“摇号买房”本身是规范市场行为的调控手段之一,市场的一些非理性表现并非摇号制度造成的,而是诱发了同一区域一二手房价格倒挂的情况,故而一度出现“万人摇号”楼盘。张波对《每日经济新闻》记者指出,鉴于此类事件并非孤例,开发商主导模式极易滋生权力寻租等问题,建议热点城市推行公证摇号,做到公开、公平、公正,严堵摇号监管漏洞,保障刚需群体购房需求。如果热点城市已经施行“摇号买房”政策,公开、公平、公正便是前提。反之,倘若出现猫腻,摇号便流于形式,没有任何意义,既传递了供不应求的信号,又把利益输送给了投 资投机群体。特别是中低价位的刚需盘,必须全面禁止这类猫腻事件。记者注意到,目前公证处主导摇号就可以做到公开、公平、公正。实际上,在这样的环境下,开发商的负担也更小。据悉,很多项目负责人甚至集团领导,为了这些请托单都头疼不已。但在上海、杭州等地开展公证摇号之后,楼盘项目的营销工作开展都轻松很多。在欧阳捷看来,投 资房子是合理的,但不是短期的快进快出,否则就是投机。他建议,一些供不应求的地方政府可以申请国家授权契税调整权限试点。当限价令取消之后,对于二手房转让的增值收益按照转让时间间隔实行不同税率,转让时间间隔1年之内核定税率为增值收益的90%,2年之内80%,依此类推,转让频率将大幅下降,炒房之风也将得到有效遏制。张波表示,目前各地政府落实地方主体责任的方式往往容易陷入“一 刀切”,对于房价尤其是商品房价格的短期控制的确有一定效果,但也会引发抢房的并发现象。长期来看,需要落实楼市的长效机制,加大保障性住房以及租赁房源的供应量,更好地满足民众的居住需求,从而实现”安居宜居“的目标。
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  • 不动产登记实现全国联网 “小产权房”借不动产登记合法

    据央视报道,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入全面运行阶段!自然资源部最新调查显示,目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口,8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。自然资源部不动产登记局副局长高永表示,下一步将着力提高不动产登记规范化、标准化的水平。积极推进互联网+不动产登记。有序开展以不动产登记为基础的,自然资源统一确权登记工作。开展不动产登记窗口作风问题专项整治不动产登记制度目前已在全国全面运行,在一段时期的运行过程中,一些地方在不动产登记工作中一些办证难问题时有发生。近日,自然资源部在全国部署了不动产登记窗口作风问题专项整治。自然资源部副部长王广华表示,不动产统一登记制度实施以来,全国共有109个大厅,出现过凌晨排队,黄牛倒号的问题,一些地方对服务能力和水平,与群众办证需求之间的差距视而不见,不及时主动的解决,简单一限了之。此次整治部署重点围绕不动产登记“推绕拖”“办证难”等不动产登记窗口作风问题,用三个月时间在全国范围内全面推进“减证便民”,清理取消没有法律法规依据的前置环节。同时全面清理烦扰企业和群众的“奇葩”、循环、重复证明等各类无谓证明。王广华说,能够通过网上取得的那些资料,不得让群众重复提交。那么实际上这些通过政府部门之间的信息共享,能够拿到的信息一是快、二是准、三是可靠,这样的话对于提高效率保证质量,是有利的有益的。在全面建立标准化服务体系方面,自然资源部要求各地分类建立规范简化的标准化业务流程,为群众办事提供清晰指引。王广华表示,不动产登记不设任何前置,只要申请人提交的申请资料符合不动产登记暂行条例和不动产登记暂行条例实施细则的要求,不动产登记机构就应该办理,部门之间的共享和协同要放在窗口里边,不要让群众来回跑。不得长期搁置历史遗留问题自然资源部表示,对于不动产统一登记实施之前的多部门分散登记时期,因相关管理环节不完善、不规范导致的历史遗留问题,不得长期搁置。王广华表示,目前全国仍有480多万件,分散登记历史遗留问题尚未解决,一些地方面对历史遗留问题爆发的情况,不组织力量集中排查协调处理,直接让窗口人员应对,简单的以手续不全,无法办理为由,将群众拒之门外。自然资源部表示,对于历史遗留问题,各地要积极主动与规划、住建等部门会商研究,报请市县人民政府出台政策及时解决,满足群众正常办证需求严查违法违规办理不动产登记此外,自然资源部还特别强调,要防止“小产权房”通过不动产登记合法化。同时要严厉打击滥用职权伪造材料虚假登记,故意错误登记,为融资违法登记,恶意串通违规登记和泄露登记信息的行为。王广华表示,实施不动产登记以来,全国共发现违法违规办理登记303件,国家土地督察机构在近年来督察中发现,有些地方为融资需要,为公益性的道路、公园、公共设施等土地,违规虚假办理抵押登记,有的地方与第三人恶意串通违规登记,泄露登记信息。
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  • 警惕:房价上涨的城市越来越多!有没有你所在的城市

    近日,国家统计局公布了70大中城市的5月份房价水平,有的城市房价涨了,但有的城市却一边上演“万人抢房”,鬼使神差的房价却降了!一时间吐槽不断,甚至有业内大咖调侃道,“国家统计局应该公布各地“抢房指数”!更有网友表示,不能接受这样的降价?!确实,此前深圳也有网友戏谑道:深圳房价“断崖式”下跌,连续下跌17个月。图很吓人,可是具体跌了多少钱?1426元!而3月份仅比2月份降了6元钱,100平米得房子给你便宜了600元!总之,大家对国家统计局的数据质疑声从没有停止过,如同那啥,每个月都要来一次!小编想说,情绪代替不了思考。大家感受到的真实世界千人千面,就比如“万人抢房”这事来说,吃瓜群众一边吐槽房价高,一边感叹有钱人真多;抢到房子的人肯定希望新房、二手房价差越大越好,甚至希望未来房价越高越好(当然,他们嘴里是不会说出这种“政治极不正确的话);没抢到房子的人只能哀叹运气不好,这么便宜的房子,错过即不在,心里可能很失落。一阵热闹之后回到平静,小编带大家回到具体数据,虽然国统局的数据大家是不相信的,但回到数据本身,还是可以挖到一些有意思的信息。小编统计了近一年全国几个一二线城市房价具体变化情况,具体如下:首先,新建商品房和二手房房价呈现上涨趋势的城市不断增多。今年2月份前后,房价出现抬头趋势,70个大中城市中从一开始的45城左右房价上涨到5月份共计有超过60城房价上涨,这方面新房与二手房市场走势基本相同。更多城市房价上涨,自然更少城市房价下跌。同样是从今年2月份开始,彼时有近20个城市房价出现下跌,这之后房价下跌城市个数直线下降,尤其是刚刚过去的5月份,新建商品房价下跌的城市只有6个,二手房价下跌的城市只有4个。回到具体城市,取几个代表性的一线城市说事,首先是北京,北京房价一路上扬!北京一向是全国的风向标,房地产市场同样也具有先头部队的意味,从去年11月份开始,北京新建商品房价开始止跌,虽然今年2月房价环比下跌0.3%,此后房价环比再次为正数,从3月份开始,北京新房价格已经连续上涨3个月。让人忧心忡忡的并不是北京的新房价格,北京二手房市场结束了连续12个月以上房价下跌行情,终于在5月份迎来环比上涨,涨幅达0.3个百分点!如果说新房与行政有很大关系,那二手房的确是市场自发博弈的结果,北京二手房结束了下跌行情,这是要缓慢上升?难道……与北京相比,上海市场似乎要“温顺”的多。今年3月份,上海新房价格出现小幅上扬之后,之后房价回归“止涨”行情,二手房市场同样是呈现多月连续下跌趋势。无论是新房还是二手房,上海楼市虽然处于下行通道,但跌幅不大,始终保持在1个百分点以内,整个市场处于“盘整”阶段。从全国市场整体处于上行压力的大背景之下,上海这是黎明前的蛰伏?还是决心摁住房价?我们拭目以待。深圳这边的情况就要比上海跟北京要“糟糕”的多,虽然近一年深圳新建商品房价格以小幅阴跌为主,房价同比也多月出现下跌,但深圳的二手房市场始终处于“亢奋”阶段!数据统计显示,自去年5月份,除了去年9月份一次“开小差”下降了0.1个百分点,深圳二手房市场一路上涨,大有高歌猛进的意味,同比方面,深圳二手房房价始终高于去年同期水平,5月份更是高过去年房价5个百分点。从以上一些分析可以得出,调控近两年,全国房地产市场取得了阶段性的胜利,部分城市房价确实被控制住,但这也是行政压力下的结果,可能与市场真实行情有偏差,从近几个月行情来看,房价上涨城市越来越多,尤其是北京这样具有风向标意义的城市新房价格环比连续多月上涨,同比更是首次出现上涨,全国楼市正在积蓄上行压力,尤其以“限价”作为调控主要手段的城市,下一步可能需要拿出更行之有效的调控方案,否则情况不容乐观。
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  • 房企融资步入“小冰期”?

    资金是房企的命门。同策研究院最新数据显示,5月40家典型上市房企融资金额共计451.17亿元,环比减少41.34%,创一年来新低。融资额降低的同时,房企的融资渠道收紧,融资成本抬升。今年以来,包括宝龙实业、花样年、合生创展、富力地产、新城控股等在内的多家房企中止公司债发行。与此同时,房企被接连曝出的债务违约事件也给行业敲响警钟。其中,云南省房地产开发经营(集团)有限公司(以下简称“云房集团”)持股51%的子公司京鹏地产,出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。《中国经营报》记者致电云房集团相关负责人,对方在确认京鹏地产债务违约一事后,表示更多详情不方便接受电话采访,记者随后致函采访,截至发稿未收到针对具体问题的答复。不过根据《证券日报》报道,重庆信托内部人士表示,相关信托债务全部本息已付清,不存在违约情况。中小房企债务违约爆发Wind统计数据显示,2014年共发生6只债券兑付违约,2015年共发生23只债券兑付违约,2016年共发生78只债券兑付违约,2017年共发生49只债券兑付违约,2018年1~5月债务违约持续发酵,已发生21只债券兑付违约,涉及12家发行主体,涉及违约金额184.01亿元。而具体到房地产行业,根据财联社报道,近日,云房集团持股51%的子公司京鹏地产,出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。据了解,截至2018年5月26日,京鹏地产欠重庆信托的3亿元借款已全部到期,京鹏地产已偿还借款本金0.2亿元,目前尚欠借款本金2.8亿元、利息约0.5亿元。同时,京鹏地产还分别于2018年4月25日、5月7日被昆明市官渡区人民法院列入失信执行人名单,原因是有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务。具体义务主要是支付各项费用317.95万元。国家企业信用信息公示系统显示,云南京鹏房地产开发有限公司成立于2003年6月18日,经营范围包括:房地产开发及经营;计算机系统及配件、机电产品、农副产品、建筑及装饰材料、五金交电、电子产品、照像器材、化工原料及产品、工艺美术品、灯光音响设备、家具、日用百货、文化办公用品、金属材料、矿产品的批发、零售、代购代销。记者致电京鹏地产企业联系电话,语音提示对方号码已经停止使用,记者又就债务违约等相关问题致函京鹏地产方面,截至发稿未获回应。另据悉,由于云房集团自2017年11月将京鹏地产纳入其合并报表范围,触发了其早前一笔“17省房债”的交叉违约保护条款。根据该条约,发行人或合并范围内子公司债务出现违约,或宽限期到期后应付未付的,视同发生违约,需启动投资者保护机制。记者致电致函云房集团相关负责人进行求证,截至发稿未获回应。同时记者采访中了解到,恒盛地产2017年年报显示,于2017年12月31日,恒盛地产若干借款的本金还款及利息付款分别为32.73亿元及相关14.97亿元已逾期(“逾期贷款”)。恒盛地产在年报中提到:“除以上所述外,诚如有关本集团若干借款的相关贷款及融资协议所订明,本集团任何借款的违约可能会导致该等借款出现交叉违约。基于上述违约事件,于2017年12月31日,该等借款的本金金额44.30亿元被视为违约,而其中为数17.39亿元原合约还款日为2018年12月31日以后的借款已被重新分类为流动负债。”统计数据显示,包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量1949亿元,其中三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元。2019年和2020年到期量更加庞大,每年的增量都在1000亿元以上。同策研究院研究员陈朦朦认为,房企资金将面临严峻考验,境内外融资难度均加大,同时各类融资方式占比也发生了巨大变化。多家房企中止公司债发行2018年以来,已有宝龙实业、龙湖地产、富力地产、合生创展、花样年、东方园林、泰禾等十几家房企的债务被中止。根据同策咨询研究院的统计数据,2018年5月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元,环比2018年4月的769.12亿元减少41.34%,融资总额成为近一年(2017年5月至今)来最低额,融资情况不容乐观。今年6月11日,证监会披露文件显示,中弘控股、泰禾集团提交审批的非公开发行融资计划处于中止审查状态,这意味着又有房企在融资的路上折戟沉沙。此前记者采访了解到,今年4月,上海宝龙中止了一笔30亿元的2017年非公开公司债券发行。随后,包括花样年、合生创展、富力地产等数家房地产企业也中止了公司债发行。其中,5月25日花样年中止了“花样年集团(中国)有限公司2018年非公开发行住房租赁专项公司债券”的发行。对此,花样年相关负责人对记者表示,该项债券不是被中止,而是由于为调高评级,公司主动延迟发债,从评级机构获得相关债务评级后会重新启动发行程序。另外,根据宝龙地产日前发布的公告,全资子公司上海宝龙已获准发行30亿元公司债券。对于债券项目“中止”的原因,记者致函宝龙地产投资者关系相关负责人,对方回复称“已转发我司品牌部处理”,然而截至发稿未收到具体回应。相关报道指出,合生创展公司债被“中止”审核,原因是监管层对房企发债资金用途监管有所升级。记者向企业方面求证未获回应。据了解,自2015年1月15日证监会出台《公司债发行与管理办法》降低公司债门槛以来,房企发债规模便逐月攀升,直至2016年6月下旬,在证监会逐步提升发债门槛、收紧公司债后,房企融资规模才略有回落。广发证券房地产行业研究小组首席分析师乐加栋表示,自2016年四季度以来,房企融资渠道开始持续收紧,开发贷、再融资、公司债以及非标融资都先后收紧,尤其是2018年4月27日资管新规落地,表外理财借道非银通道(非标)流向地产行业受到彻底约束。多方拓路融资解渴随着公司债占比急速下滑,房企的融资方式呈现出多元化趋势,房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现。同策咨询研究院统计数据显示,在已披露的数据中,5月融资成本最低的一笔是保利地产发行的金额为20亿元的2018年度第二期中期票据,5年到期,利率为4.88%。融资成本最高的是荣盛发展于2018年5月25日在全国银行间债券市场发行的2018年度第三期非公开定向债务融资工具,利率为7.3%。随着境内融资利好不再,公司债陆续到期,房企或转战海外或寻找新的融资渠道,后期的融资成本也将很难实现进一步压缩,甚至可能出现反弹。中原地产的统计显示,2018年前5个月(不含5月31日),房地产企业海外资本市场融资数据达到71笔,比去年同期增加40笔;融资金额293.72亿美元,同比增长130%。但海外融资的成本也在提升,如华南城于5月25日发行的一笔美元债券,利率就达到10.875%。“受国内融资渠道收紧影响,房企海外融资成本可能也并不低。”莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅对记者分析称,当前房企的融资环境不甚乐观。随着上市房企公司债占比急速下滑,境外融资、股权融资以及资产证券化等占比大大增加,房企的融资方式也呈现出多元化趋势,房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现。不过,5月房企被中止发行的债券中,一直享有绿色通道的住房租赁专项债券审核也趋向严格,5月富力地产(60亿元)、花样年(50亿元)的租赁住房专项债券被中止审查。另据天风证券研究报告显示,龙头和大型房企的投资活动现金流出要远大于中小型房企,这与行业集中度快速提升的大背景下,大型房企兼并收购力度不断加大一致。“销售门槛和集中度不断上升,会倒逼和激发企业继续扩大土储、冲刺规模的意愿。尤其是全国化布局的房企,始终保持拼周转、抢资源的‘鸡血’态势。此外,对于在近两年踏空行业节奏的部分房企来说,也需要通过拿地调仓来弥补销售上的劣势。”市场分析人士提出,在金融不断收紧之下,未来对土地资源的抢夺会更加激烈和残酷。
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  • 央行调查:36.5%的居民预期下季度房价上涨

    中国人民银行6月15日发布2018年第二季度针对银行家、企业家和城镇储户的问卷调查报告显示,企业家宏观经济信心指数持续提高,银行家宏观经济信心指数出现回落,36.5%的居民预期下季度房价“上涨”。报告显示,中国银行家货币政策感受指数为40.6%,比上季度和上年同期分别提高0.9个和4个百分点。其中,有76.1%的银行家认为货币政策“适度”,比上季度提高2.9个百分点;21.3%的银行家认为货币政策“偏紧”,比上季度下降2.4个百分点。对下季度,货币政策感受预期指数为41.9%,高于本季度1.3个百分点。另外,对下季度房价,36.5%的居民预期“上涨”,44.7%的居民预期“基本不变”,8.5%的居民预期“下降”,10.3%的居民“看不准”。物价方面,下季度物价预期指数为61%,比上季度上升1.4个百分点。其中,27.7%的居民预期下季度物价将“上升”,53.7%的居民预期“基本不变”,8.1%的居民预期“下降”,10.5%的居民“看不准”。消费、储蓄和投资意愿上,倾向于“更多消费”的居民占24.7%,与上季度基本持平;倾向于“更多储蓄”的居民占43.5%,比上季度上升1个百分点;倾向于“更多投资”的居民占31.7%,比上季度回落1个百分点。居民偏爱的前三位投资方式依次为:“银行、证券、保险公司理财产品”、“基金信托产品”和“股票”,选择这三种投资方式的居民占比分别为48.7%、21.9%和18.4%。
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  • 央视解读:不动产登记体系全面运行 房价会下跌?

    近日,记者从自然资源部了解到,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。我国不动产登记体系全面运行自然资源部最新调查统计显示,目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口,8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。下一步自然资源部将重点指导各地进一步丰富不动产登记过程中的便民利民的举措。针对在此前运行过程中出现的不动产登记“推绕拖”、“办证难”等问题,近日,自然资源部在全国部署了不动产登记窗口作风问题专项整治,用三个月时间推进“减证便民”,清理取消没有法律法规依据的前置环节。同时,全面清理烦扰企业和群众的“奇葩”证明、循环证明、重复证明等各类无谓证明。在全面建立标准化服务体系方面,自然资源部表示,各地要分类建立规范简化的标准化业务流程,为群众办事提供清晰指引。不动产登记体系·问与答不动产统一登记都登记什么?根据《不动产登记暂行条例》,登记的适用对象方面,包括:集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利。此前房产证还有效吗?是否需换发?旧证依然有效 ,权利随动随换。我们也是本着随动随换的原则,也就说你的房产动了,比如说你进行出让,或者抵押了,那么在这种情况下,你来办理业务的时候,随着你的房产变更,我们给你换发新的不动产证。如果你的房产不产生这些改变的情况下,建议不用过来换发,这些证书还是继续有效的。不动产登记推出后房价是否会下跌?很多人认为,不动产登记将成为让房价快速下跌的一剂猛药。对此,相关专家对记者表示,不动产登记制度的出台对房价的影响没有想象中那么大,因为不动产登记制度并不直接影响房价。这次我们国家之所以进行不动产统一登记是把原来分散在不同部门的登记,把它整合在一个平台一个系统一套证下面,它可能对房价的影响并不是那么明显。房价本身也是受各种因素的影响,包括经济形势,金融的环境,供求关系乃至相应的政策等等。不动产统一登记有助于反腐败?酝酿多年的不动产登记制度进入全面运行阶段,意味着居民拥有房屋的情况“全透明”。很多人希望不动产登记能够遏制官员腐败。专家表示,虽然不动产统一登记的初衷不是以反腐为目标,但是如果司法机关、纪检监察机关等依法查询的话,确实可以迅速查询到以人为单位的名下所有不动产,这会对贪腐官员起到震慑作用。普通人如何查询不动产信息?该如何查询?根据《不动产登记暂行条例实施细则》,权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料,须证明有利害关系,应当提交下列材料:查询申请书;查询目的的说明;申请人的身份材料;利害关系人查询的,提交证实存在利害关系的材料。
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  • 租购并举渐入佳境 构建楼市阶梯型消费

    由2014年上半年的观察期到2016年“9·30”政策不断收紧,楼市经历了平淡期、升温期、火爆期以及目前热点城市的明显降温期。恒大研究院副院长夏磊告诉《证券日报》记者,整体来看,本轮房地产市场调控的思路和理念已发生重大改变,即坚持因城施策,并注重建立长效机制。 手段持续创新与往年相比,今年楼市调控手段丰富且力度空前。除以往限购、限贷外,在本轮调控中进一步演化成“限购、限售、限价、摇号、限土拍”等多措施为一体的需求控制政策。“调控工具的创新进一步反映了调控形势的严峻性。”夏磊认为,除了行政手段创新外,调控思路更是发生重大改变,即强调“因城施策”。房地产调控跟随房价呈现“核心城市到非核心城市”、“发达城市群向欠发达城市群”的迁移特征。到2018年,调控已经深入到三线、四线城市以及非热点城市群。除此之外,房地产调控更是从短期走向住房制度改革。事实上,随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代,在本轮楼市调控中,可以明显看到以往被忽略的住房租赁市场在近两年获得重大政策青睐。据不完全统计,全国已有超过50个城市发布了有关住房租赁的政策措施,并且住房租赁供应也在逐渐纳入地方的土地出让规划中。除此之外,各地还通过政策松绑及土地制度创新等方式,利用集体土地建设租赁住房、增加租赁供应。58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示,中国房地产发展经历了黄金十年,“居者有其屋”的主流意识导致大量人群理解的安家置业往往和买房划等号,但未来十年,中国不得不面对城市化进程不断发展而引发的大量人口持续入城,所以,一味地增加商品房供应来满足绝大多数人群的居住需求并非良策。在此背景下,通过住房租赁市场来更好地满足人们的居住需求可以说是现实需求。效果不断显现随着各地楼市调控力度的逐步加大,能够直观显现调控效果的莫过于房价。据国家统计局发布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和0.2%,分别连续4个月和3个月下降。虽然31个二线城市和35个三线城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格同比略有升温,但若仅从热点城市价格变动情况来看,市场降温明显。具体来看,5月份70个大中城市房价变动中,福州、上海、厦门等城市二手房价格出现环比下跌,其中福州二手房价格环比跌幅最大,达到0.5%。虽然北京二手房价格环比出现正增长,但此前已连续12个月呈现环比下跌情况;再从同比情况来看,有7个城市房价出现同比下跌,分别为北京、厦门、郑州、上海、南京、济南和福州,同比跌幅依次为5.7%、5.1%、2.4%、2.3%、0.3%、0.2%和0.2%,这也意味着这7个城市二手房价格跌回一年前。“从房价跌幅较大的几个城市表现来看,主要是由于这类城市发布的楼市调控政策较多、且实施力度较大,尤其是限价等政策更是产生了较为显著的影响。”上海易居研究院研究员詹毅凡表示,虽然热点城市房价降温明显,但今年以来,部分二线、三线城市房价依然持续上涨,因此,对于这类热点城市来说,预计三季度政策依然有收紧的可能,尤其是近期明显过热的丹东等城市,更是需要提前做好调控升级的准备。 住房制度改革仍是重点从历年房地产市场表现来看,大致4年一个周期。所以,如果仅从时间这一维度来看,本轮周期中的调控持续时间,相较以往无疑更长,同时,整体从严的调控基调依旧没有发生改变。究其核心原因,张波分析称,此次调控的目的不单纯局限于商品房本身,更不只是为控制房价,而是为了构建房地产阶梯型消费,解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题,更为核心的则是围绕“真正落实长效机制”这一目标。尽管在本轮调控过程中,依然有地方出现局部趋热现象,例如今年二线、三线城市房价的持续上涨等,但在张波看来,这主要是因为短期调控使得需求被暂时性抑制,而政策稍有“松动”就会使得被延后的需求集中爆发出来,而这些大量的实际居住需求如果得不到合理解决,最终就会以非理性的形式体现到市场上来,因此,要想最终实现“安居宜居”的目标,还要从长效机制建设上入手,如将部分非理性购房需求更好地性引导到租房上来。夏磊也表示,一些行政手段只能在短期影响市场波动,从长期来看,继续深化住房制度改革才是决定房地产市场平稳健康的根本。具体来看,要从供给端着手,从短期调控政策过渡到长效机制建设、从行政手段过渡到经济手段、从商品属性为主过渡到构建强调居住属性的住房制度。她建议,按照“房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融”的分析框架,根据人口流动情况分配建设用地指标,根据库存去化周期调节土地供应,优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构;金融政策鼓励支持刚需和改善性需求,抑制投机性需求。(责编:伍振国、孙红丽)
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  • 信用卡用于房地产类商户交易再降限额 平安调至1万元 农行则调至

    近日,各家银行信用卡中心都有不小的动作,除了信用卡权益大面积缩水,还有数家银行宣布将对部分长期额度使用水平较低的信用卡进行维护及额度调整。而平安银行则再度调整了信用卡消费房地产类商户额度。去年10月份,平安银行已经将房地产类商户单月刷卡额度管控为3万元,仅过了8个月,平安银行再度下调为1万元。《证券日报》记者发现,今年4月份,农业银行也第二次调整了信用卡消费房地产类商户额度,额度从日消费5万元下调到3万元。 严控房地产类商户消费额度平安银行发布公告称,该行近期对部分商户类型的交易进行风险管控升级,该行信用卡在与境内房地产类商户进行交易时,单月(自然月)人民币交易限额由人民币3万元(含)调整为1万元(含),全年(自然年)累计限额10万元(含)保持不变。而在去年10月份,平安银行已经首次对信用卡消费房地产类商户额度进行了下调,由卡内额度范围内可刷调整为单月(自然月)人民币交易金额不可超过3万元,全年(自然年)累计不可超过10万元。可以看到,此次调整后持卡人单月在房地产类商户消费额度只有1万元,某大型房地产中介公司的经纪人告诉《证券日报》记者,在他所接待的客户中,许多客户习惯用信用卡支付中介费,甚至一些客户会用多张信用卡支付费用。在本报记者调查中,刷信用卡支付中介费是一个普遍现象,大部分中介都表示,只要客户额度够用,几张卡支付,或者储蓄卡信用卡一起支付都可以。在房租上,多个中介也介绍,如果客户租住的房源属于中介公司全权代理的房源,那么房租押金和中介费等均可以通过刷信用卡进行支付。上述中介公司人员表示,如果租客是普通租房和房东签约,那么则需要直接付款给房东,如果是租自如友家的房子,则可以通过信用卡支付。还有一些小型房地产中介公司人员对《证券日报》记者表示,如果租房付三个月房租压力比较大,也可以在公司刷信用卡,再由中介公司向房东支付房租,不过要收取一定比例的手续费。据云房数据研究中心统计,2018年5月份,北京市普通住宅平均租金已达到91元/㎡/月,与去年同期相比,每平米上涨了8.57%。假设需要租住一套70㎡两居室,需要支付6370元。如按照租房惯例三月一付计算,一次性支付将近两万元。另一名房地产中介对《证券日报》记者表示,支付限额道1万元确实对交易有一定影响,不过目前并不是全部银行都限额1万元,对于租房者而言,暂时不会有太大影响,客户可以选择其他银行的信用卡支付。近两年,监管部门对于信贷资金流入房地产市场管控不断趋严。在5月28日的金融街论坛年会上,中国银保监会创新部主任李文红在介绍当前银行业监管重点时提到,防止居民杠杆率的过快增长,严查挪用消费贷款资金,违规透支信用卡等行为。按照银保监会的要求,消费贷款只能用于大宗耐用品、教育和旅游等方面的个人消费,不得挪作他用,比如进入房地产或者用于投资。从今年3月份开始,北京银监局要求银行在审查消费贷款用途时,至少要穿透三层,原来用户在中间转账两次三次以后很难查到,今后将逐渐提高监管透明度。自1月份以来,多家银行因为信贷资金流入房地产市场被监管处罚。事实上,并非仅仅只有平安银行信用卡在不到一年内两次降低房地产类商户的额度上限。农业银行在4月份发布公告称,根据监管部门要求,该行近期对信用卡在部分类别商户的交易进行管控,信用卡在境内房地产类商户(商户类别码为1520、7013、6513、1771、7012)的单笔交易金额不得超过人民币3万元,日累计交易金额不得超过3万元,月累计交易金额不得超过10万元,季度累计交易金额不得超过10万元,半年累计交易金额不得超过20万元,年累计交易金额不得超过20万元。此外,信用卡在境外房地产类商户的单笔交易金额不得超过4500美元,日累计交易金额不得超过4500美元,月累计交易金额不得超过15000美元,半年累计交易金额不得超过15000美元。这也是一年内,农业银行第二次对信用卡消费房地产类商户额度进行调整,此前,去年8月份,农业银行发布公告称,信用卡在房地产类商户的日累计交易金额不得超过5万元。相对于此,本次调整受到限制最大的是境外房地产类商户刷卡金额,此前单日可刷金额为等值人民币5万元,此次限定为4500美元,几乎被腰斩。长期不用信用卡将降额央行数据显示,2018年第一季度,信用卡逾期半年未偿信贷总额达到711.48亿元,信用卡人均持有数量达到了历史最高值,平均每人0.44张,与2017年年底相比,增长了0.05张,然而信用卡数量大规模增长的同时,在一人多卡的时代,沉睡卡的数量也在增长。去年开始,多家银行宣布将对储蓄卡沉睡卡进行销户处理,招商银行发布的通告,该行于2017年7月15日起对长期未使用且余额为零的个人账户进行销户处理。交通银行、民生银行均采取若银行卡6个月内无交易,就停止其非柜面业务的措施,但不会被自动销户。信用卡方面,某股份制银行6月份发布公告称,为保障信用卡资金安全,自2018年7月24日起将对部分长期额度使用水平较低的信用卡进行维护及额度调整。如持卡人需要恢复额度,可致电客服或通过信用卡撒APP申请额度调整。而另一家股份制银行的信用卡持卡人也表示,因为使用频次较低,其信用卡已经被“威胁”将降额至500元,除非其在一定时间内刷卡次数达标。对于持卡人而言,信用卡额度被降低颇为让人头疼。一名持卡人对《证券日报》记者表示,虽然信用卡额度有5万元,但是作为工薪阶层,不可能每个月有这么多大额消费,信用卡除了日常开销外,很多情况下是防备突发的资金需求。某股份制银行人士对《证券日报》记者表示,银行给客户信用额度,本身就是浮动的,会根据客户需求进行调整,如果客户使用频率较高,且额度接近上限,银行会适度向上调整,如果客户不经常使用信用卡,则有可能向下调额,如果客户认为不够用,可以申请临时额度。“信用卡中心每年会向央行申请查一到两次持卡人的征信情况,如果持卡人逾期记录过多或者持有信用卡过多,银行都可能对持卡人进行降额”,上述人士称。一名资深持卡人介绍信用卡使用经验时表示,一般持卡人信用卡被降额,基本逃不出以下几种情况。一种是银行风控系统判定消费异常。比如刷卡地方过于单一,数月在同一POS机重复操作,或者是同一张卡在30分钟内在两个或两个以上终端上有交易,都有可能被认为是非正常用卡。又或者同一张卡,短时间内大额消费,或者分批次当天消费完毕,也会被银行判定为异常,这种降额往往难以恢复。还有一种情况是多次逾期,或者多次只还最低金额,银行认为你还款能力有问题,那么也会降低额度。如果持卡人多次消费,都是5000元、10000元此类整数,且频繁发生,银行也会判定为套现,有降低额度的风险。
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  • 楼市进入增加“有效供给”新时期

    近期,房地产调控政策迈入了一个新的阶段。一方面政策普遍强调继续抑制非理性需求,另一方面重点调节供给市场。业内人士分析认为,楼市将进入增加“有效供给”新时期,在未来的政策变化趋势中,不仅仅只是限购、限售、限贷这些限制性措施,很多城市将进入补库存、增供给的新时期。政策倾向“增加有效供给”5月初,住建部就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责人,强调要坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,认真落实稳房价、稳租金的调控目标,有针对性地增加有效供给,大力发展中小套型普通住房,遏制投机炒作,支持和满足群众刚性居住需求。5月下旬,住建部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,再度重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。随后,多个城市出台了与房地产市场相关的中长期规划。其中,北京市推出未来5年的住宅用地供地计划;提出将限价房中可售住房销售限价与评估价比值不高于85%的,收购转化为共有产权住房,从供给端增加共有产权住房的规模。上海发布上海市住房发展“十三五”规划,大幅增加住房土地供应规模,增加政策性支持住房及租赁住宅的土地供应。中指院相关负责人分析认为,一线城市的住房供应结构特点已经非常明显了。“目前北京、上海、深圳的住房供应基本体现为4:4:2的三分结构。这个结构最主要的特点就是扩大了政策性支持住房的比重以及租赁住房的比重。这种结构上的变化,使能够满足中低端住房需求的房源大大扩充”。该人士分析指出,“这是很重要的变化,有效供给的概念会渗透到以后各个城市的住房供给侧改革当中去。从企业的层面来看,要开始关注增加有效供给后会给以后的市场业务带来哪些变化和影响。企业对机遇的把握应适时转移到对住房供给侧改革的关注。”6月12日,易居房地产研究院发布的最新“百城住宅库存数据”显示,截至2018年5月底,受监测的全国100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为4482万平方米,环比增长7.2%,同比增长15.1%。“从库存规模看,目前很多省会城市的库存规模都出现了比较明显的同比下跌,这也是此类城市近期政策调控中,明确提出积极增加供地补库存的原因所在”。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,总体上看,5月份房企推盘节奏有所加快,这有助于购房者获得更多的选房机会。市场供给“结构性匹配”中原地产研究院的数据显示,6月份开始,北京商品房住宅市场供应开始明显增加。新入市的10个项目中有4个限价房项目,包括瀛海府、金樾和著、旭辉城、熙悦林语等。“整体来看,6月份以内,新入市的10个项目有望增加3000套的市场供给,这一数据也有望刷新最近数月的供应纪录”。中原地产首席分析师张大伟分析认为,限价房政策明确后,这部分项目有望加快入市,增加市场供应量。预计从6月开始,将出现市场供应量的井喷,短期入市房源有望超过2万套。“高端有市场、中端有支持、低端有保障的住房供应制度提出已有多年”。上述中指院相关负责人分析认为,这一轮住房供给侧的结构性变化最重要的一点就是注重践行“有效供给”与“结构匹配”。在北京,高端别墅作为稀缺型的产品形态,历来是北京住宅市场的重要组成部分。近期,北京庄园、万科观承别墅等一批别墅型产品陆续入市,将高端住宅市场拉伸了一个新的高度。其中,北京庄园的严格预约制参观引发了业内的持续关注。有分析人士称,北京庄园严苛的参观门槛背后,实则是顶豪别墅和高端收入阶层群体两者之间互为对标的一个产物。近年来,随着高端收入阶层的日益发展壮大和人们对豪宅产品理解层次的不断加深,这一阶层开始对生活品质提出了更高要求,并尝试从普通别墅中走出来,不断寻找对标世界顶级豪宅的墅居生活,以满足不断向上的人生状态。区域优势成就增长型别墅区严跃进告诉记者,相对一季度严厉的预售证管控,目前部分城市确实出现了“开闸放水”的供应策略。另外很多房企从半年度销售目标的角度出发,也会适当增加项目入市的机会。他认为,在这样的背景下,二季度市场供应将更有保障,产品形态也将更加多样。“针对高端住宅市场而言,产品的分化也会进一步加剧”。尤其是在北、上、广、深等城市,占比较多的别墅等高端住宅产品将迎来集中入市的机会。6月初,万科观承别墅东方十二境园林示范区及新品观承别墅·大家首次面世。万科方面介绍,这是在此前观承别墅“桃花源记”主题示范区上的延续迭代。自2013年北京万科将首个别墅项目“观承别墅”落地在了顺义高丽营,2017年北京万科再次选择高丽营地块。之所以选择高丽营板块,首要原因是因为这里属于中央别墅区辐射范围之内。在历经20多年发展之后,过去传统意义上所指“中央别墅区”已完成了含义的外延与地理上的扩展,而高丽营板块则成了受益者之一。高丽营依托温榆河水域,拥有“三园一湖”的优质自然环境,又共享着中央别墅区成熟的社区配套及教育资源。北京万科营销中心总经理孙然介绍说,观承别墅区还依托“未来科学城”这一重要经济增长极。“北京提出未来科技创新中心,与政治文化国际交往中心并列。而在三城一区的规划中,无论从发展潜力还是区位属性来看,未来科学城都将是未来15-20年驱动北京成为科技创新中心的增长极。”北京万科北一片区营销总监周楚说,“未来科学城的增长驱动、望京商务区向北延伸、中央别墅区最后的机会,三股合力催生的观承别墅区,它的形成似乎是巧合,但巧合背后恰恰是时代的选择和经济要素的强大支撑。”
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  • 楼市下半年或持续降温 房地产长效机制加速推进

    端午小长假首日,自然资源部相关人士透露,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入全面运行阶段。业内人士表示,不动产登记信息联网,一方面是我国自然资源统一确权登记工作的基础,也是我国建立房地产长效机制的基础。未来在有效摸清市场实际情况的背景下,调控将更有针对性,房地产税等长效机制的工作也将顺利推进。“红五月”再现 成交量环比上涨5月份,各地继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,不断加大房地产市场调控力度,全国40多个城市出台了调控政策,防止房价明显过快上涨。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,一线城市商品住宅销售价格同比持续下降,二线城市有所上涨,三线城市涨幅继续回落。据初步测算,70个大中城市中,4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和0.2%,分别连续4个月和3个月下降,降幅比上月分别收窄0.4个和0.5个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨5.4%和4.4%,涨幅比上月分别扩大0.3个和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%,涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点,分别连续4个月和10个月回落。但从环比来看,市场有一定反弹。近日,国家统计局发布5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.3%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.9%和0.8%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.7%和0.6%。在刚刚过去的端午小长假,因“红五月”的延续,楼市成交也处于较高水平。数据显示,今年端午假期前两日的16日、17日,广州新建商品住房分别成交426套、369套,较2017年端午前两日的130套和78套相比,同比上涨幅度高达227.7%和373%;上海方面,前两日新建商品住宅分别签约278套、122套,深圳商品住宅签约202套,也较上年有较大幅度上涨。中原地产市场总监张大伟表示,4月份以来全国主要城市成交量有所平稳,供应量明显上扬,导致目前大部分城市成交量环比上涨,市场签约数据上扬。在此影响下,6月份市场或继续上行。调控持续收紧 下半年或降温事实上,5月下旬,因部分城市房地产市场出现过热苗头,投机炒作有所抬头,风险不容忽视,住建部连续两次重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。在此背景下,天津发布相关新政,明确坚持调控政策的连续性稳定性。天津国土房管局相关人士表示,“要严格执行房地产市场调控政策,加强购房人购房资格审查,对不符合调控政策规定的,不予办理相关购房手续,坚决遏制投机炒房。”6月13日,嘉兴市发布新政明确指出,房地产开发企业应在项目取得商品房预售许可证后10日内一次性公开销售全部准售房源,不得分幢、分单元、分层、分批销售。同时指出,在未取得商品房预售许可证前,房地产开发企业一律不得通过任何方式认购。嘉兴住房保障局相关人士介绍,此次明确完善商品住房预售许可管理、健全商品住房公开销售制度、严格落实购房实名制、严禁价外加价、维护购房贷款权益、加强商品房预售资金监管。除房地产调控持续收紧外,房地产企业的资金也迎来了较大挑战。自5月份以来,房企资金压力凸显,同策研究院融资报告显示,2018年5月份,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共451.17亿元,环比4月份的769.12亿元下降41.43%,融资总额为2017年5月份以来最低。海外融资总量环比4月份的376.12亿元下降了75.21%。同时,资金重要来源的发债也被阻。5月份以来,合生创展、富力地产等10多家房企中止了公司债发行,累计额度超过500亿元。对此,张大伟指出,没有支撑的房地产热度不会一直下去,一旦市场发生转向,房企应警惕资金风险,谨慎布局。上海易居房地产研究院研究员沈昕表示,整体来看,进入2018年下半年,随着开发商资金面不断趋紧,预计全国房地产开发投资两位数的同比增幅将难以持续,预计后续曲线将出现回落,年底回落至4%左右。同时,在销售走弱的影响下,预计新开工面积将出现小幅回落态势,全年同比增长2%左右。全国“一盘棋” 长效机制加速建立自然资源部最新消息称,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段,这也意味着,不动产统一登记工作实现全国“一盘棋”。自然资源部副部长王广华介绍,针对一些地方在不动产登记工作中存在的“办证难”等问题,近日,自然资源部在全国部署了不动产登记窗口作风问题专项整治。他指出,实施不动产登记以来,全国共发现违法违规办理登记303件,国家土地督察机构在近年来的督察中发现,有些地方为了融资需要,为公益性的道路、公园、公共设施等土地,违规虚假办理抵押登记,有的地方与第三人恶意串通违规登记,泄露登记信息。自然资源部最新调查统计显示,目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口,8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。事实上,我国不动产登记工作早已展开。2014年,经中央编办同意,国土资源部调整成立了部不动产登记中心。截至2015年底,全国335个地市州盟、2789个县市区旗完成了不动产登记职责机构整合,分别占100%和98%。同时,2016年,针对登记簿册统一,不动产统一登记制度在基层全面落地实施。有业内人士表示,不动产信息联网,将对房地产税开展提供基础支撑。“虽然现阶段并不意味着房产税将马上开征,但将对我国调控政策的制定与执行提供有效的数据支持。”以沈阳为例,日前沈阳试点推行不动产登记和税收征缴“一窗受理”,两个部门便不需要对申请人的自然信息、共有人约定情况、房产限购与否进行重复确认。“房地产税或加速提上日程。”上述人士介绍,除了房地产立法外的几大基础条件已在有效推进中。一是不动产信息联网;一是国家税务征管体制改革也进入了新的阶段。日前,按照党中央、国务院关于国税地税征管体制改革的决策部署,全国各省(自治区、直辖市)级以及计划单列市国税局、地税局合并且统一挂牌,标志着国税地税征管体制改革迈出阶段性关键一步。(记者 梁倩)
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