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全联房地产商会赵正挺:十四五时期 房地产发展向何处去?

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【环球网房产报道】 2021年是我国“十四五”规划开局之年,也是开启全面建设社会主义现代化国家新征程的起步之年。《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要(草案)》(以下简称“‘十四五’”)从短期工作和远景目标两个层面,擘画出建设社会主义现代化国家新征程的宏伟蓝图,也为房地产行业指明了未来发展方向。

在新的发展阶段,房企发展会面临哪些机遇和挑战?房地产发展向何处去?4月6日,全联房地产商会党支部书记、秘书长赵正挺对房地产行业下一个五年作出了细致解读。赵正挺认为,随着房地产行业定位更加清晰,健康平稳发展的基调越来越明显。

全联房地产商会党支部书记、秘书长赵正挺

“房住不炒”是政策底线

“十四五”规划建议指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。对此,赵正挺表示,自2016年3季度以来,房地产行业始终坚持着“房住不炒”的政策底线,即使受到内外部因素的影响,政策以稳为主的诉求也没有发生任何动摇。

“2020年在“十四五规划建议”中,房地产领域提及了住房消费,也提及了房住不炒,可以说是既有保障也有打压,这些举措更有助于房地产市场更为规范的发展。由此可见,“房住不炒”与住房消费存在互相支持的关系,这个定位一旦落实,将起到杜绝各类炒房干扰的作用,给住房消费提供更大的空间。”赵正挺说。

赵正挺认为,“十四五”时期“健康发展”将成为房地产行业的主旋律。具体来看,这意味着居民基于城市迁移、家庭变化、收入增长的住房改善需求得到满足,房价涨幅与经济增长和居民收入相匹配,房屋装修、改造、租赁、物业管理等一系列住房服务得到充分发展,服务品质进一步提升,居住服务领域市场将进一步壮大。

在金融政策端,赵正挺指出,针对“房住不炒”的定位,国家的政策也向着精细化、精准化、定向化方向发展。他表示,2020年8月20日,针对房地产企业的资金监管和杠杆约束的“三道红线”出现,从不同财务指标划定企业等级,并根据等级的不同进行差异化的债务管控。而在2020年12月31日,中国人民银行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知(银发〔2020〕322号)》,启动对银行差别化的房贷“五档分类”控制模式。

“无论是“三道红线”还是“房地产贷款集中度管理”,其目的都是为了约束房地产行业的资金和流向,不断弱化房地产行业金融属性,引导行业和企业向着更加健康、长久、安全的方向发展。”赵正挺表示。

融资新规中危机并存

“三条红线”和“房地产贷款集中度管理”政策提出后,预示着房地产行业金融红利时代的结束,那么这项政策对于房地产行业将会产生什么样的影响?

赵正挺认为“三道红线”和“房地产贷款集中度管理”两项举措的出现,对于房地产行业确实产生了较明显的影响。主要体现在三个方面:

(一)资金端:融资难度加大,自有资金依赖性增强

1、金融机构提高企业融资门槛,不满足条件的企业则很难获得资金支持,企业融资难度加大,对自有资金的依赖性增强。

2、企业资金链承压或断裂,或对上下游及社会造成不利影响。

(二)投资端:投资整体趋于理性,但热点城市竞争激烈

1、投资理性,土储结构优化。由于资金来源受到制约,企业决策更加理性,不再盲目参与土地市场竞拍,企业土地储备结构和存续比更加合理。

2、热点城市竞争激烈,土地溢价率走高。由于资金的有限性,企业会更多关注能级更高、基础实力更强的热点城市,因此热点区域,热点城市土地市场竞争更加激烈,或会推高土地价格和溢价率。

(三)供给增加,房价出现波动,但房企或被渠道绑架

1、加快推货,加速去化,提高市场新房供给量;

2、低能级城市出现促销行为,有利于房价的整体稳定,对于购房者而言或有一定利好;但若出现大面积大范围的降价潮,则可能会出现房价的大幅波动,进而引发更深层次的风险;

3、促进中间渠道商的发展。由于要实现资金的快速回流,企业通常需要扩大销售渠道,这有助于一些房屋中介或中间渠道商的发展。但是也正由于对中介的依赖性增加,一些企业或被渠道绑架,渠道掌握定价权,如此企业的利益或受到一定损害。

新形势下应如此破局

目前,中国房地产调控已进入一城一策、一企一策的精细化管控新阶段,尤其去年8月启动的“三道红线”融资新规,以及今年1月开启的房地产贷款集中管理制度,均是对行业融资的颠覆性监管。

那么,融资新规下又该如何更进一步促进房地产健康发展?

赵正挺表示,“三道红线”等政策的出台均为防范金融风险、系统风险的必然举措,有利于淡化房地产金融属性,引导行业向健康、长久、安全的方向发展。作为房地产企业应积极响应国家号召,坚决拥护调控政策。他指出,在今年两会上,全国政协委员、全联房地产商会会长、富力地产集团联席董事长兼总裁张力也就这一问题进行提案,主要从资金端、土地端、监管端三个方面提出建议:

(一)资金端:“三道红线”指标细化,档位增加,定向放开融资约束

1、 “三道红线”指标再度细化(如净负债率、剔除预收款的资产负债率、现金短债比指标的临界值设定不同的范围),企业“档”位增加,不同档位的企业给予不同的负债约束,并给予差异化的“提档”周期,防止出现企业的较大范围的财务风险爆发。

2、根据企业的信用等级和诚信表现,预售资金监管做适度灵活的调整,对信用等级及诚信度较高的企业给予预售资金监管更大的宽松。

3、放开持有性物业融资约束,如放开长租公寓、商业地产的REITs限制,鼓励、支持长租公寓、商业地产等通过REITs等方式实现退出。

4、提高绿色建筑、装配式建筑的融资支持。

5、设立存量物业发展定向资金池,加大对城市更新、老旧小区改造等业务的支持。

(二)土地端:增加土地供给,完善程序

1、突破实现合资公司作为城市有机更新主体。目前推进较快的城市更新项目,主体均为政府平台公司,尚无社会主体或合资公司。建议允许得到授权进行片区开发的国有平台公司,与合作的央企或者国企成立的合资公司,根据法定规划,对已有规划的项目地块进行自主更新、回收改造、优化提升等,并依法办理不动产登记。

2、 城市更新和旧改政策更加透明化,流程更加简化,健全相应的法制。同时,降低民营企业参与“城市更新”、“城中村改造”、“租赁用房”、“一级开发”等项目的门槛,金融资源支持民企参与该类项目的开发。

3、 纯住宅地块的招标评分制度(如上海)适度优化,增加非头部优质企业的参与机会。

4、土地高溢价城市可设立“限地价+摇号”等土地竞拍制度,并限制“马甲企业”的报名,对参拍企业进行股权的穿透式审查,规范土拍市场秩序。

5、集中供地时,提高土地供给量,集中管理,降低土地市场竞争力度。

(三)监管端:建立风险预警机制,强化渠道监管

1、建立城市及城市内片区房价预警机制,设立房价涨跌幅度阈值,超过阈值时提高风险警惕,并严格查处其他非合法提高房价的行为。

2、强化对于中介机构及渠道商的监管,避免出现垄断情况,促进行业的合理竞争。

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