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个人房贷放款周期延长、利率上行

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受到2020年末出台的房地产贷款集中度管理制度的影响,广州、深圳等城市的个人房贷从2021年开始额度明显紧张,同时放贷期限延长、利率上涨,购房者、特别是首套房购买者焦虑情绪加重,个别城市二手房市场甚至出现了“刚需歧视”现象。

专家建议相关部门出台细则,精准调控,在抑制房地产投机行为的同时,保护刚需购房者合理需求,促进房地产市场稳定健康发展。

部分大城市个人房贷额度紧张放款周期延长

中国人民银行、银保监会在2020年12月31日宣布,建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。对银行业金融机构分5档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限,对超过上限的机构设置过渡期,并建立区域差别化调节机制。

民生银行首席研究员温彬等受访人士认为,近年来我国房地产长效机制建设取得成效,新增房地产贷款的占比持续回落,但仍有部分银行机构占比过高,建立房地产贷款集中度管理制度,有利于优化信贷结构,进一步增强金融服务实体经济能力,促进房地产市场持续健康发展。

贝壳研究院的分析认为,新规设定的管理比例要求基本符合2020年的情况,意味着2021年市场投放的贷款额度不会有明显变化。且新规对银行的实际情况设定了过渡期,让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整,避免过大变动。因此新规短期内不会对房地产市场造成大的影响。

但记者采访了解到,近日部分大城市出现个人住房贷款额度紧张、放款周期延长、资格审核更严格的情况。在广州一家股份制银行,房贷集中度管理新规出台后,每名信贷客户经理只有500万元人民币的房贷额度。据调查,广州市新建商品房商业贷款的平均放款周期已经延长到2个月。

而深圳一家股份制银行收紧了对于按揭贷款人的资格审核,要求月入流水至少要覆盖2倍月供,对不符合偿债收入比例要求的购房人不予放贷。

与此同时,个别城市的住房贷款利率也出现上行。1月27日起,广州市工农中建四大银行的个人住房贷款利率上调15个基点,对应新的利率为首套房5.2%、二套房5.4%。

购房者焦虑情绪加重“刚需歧视”浮现

从开发商的角度来看,短期内其销售回款并未受到太大影响。广东一家大型国企开发商负责人说,新规出台之后,有部分银行的按揭贷款有所放缓,但由于公司所有项目都有多家按揭合作银行,会根据各家银行的额度情况灵活推荐客户办理按揭业务。与去年同期相比,公司回款情况总体上正常。但后期随着银行整体额度收紧,可能会对按揭客户的回款速度带来一定影响。

不过在部分城市房价上涨背景下,个人房贷放款周期延长、利率上行,加上部分中介机构推波助澜,造成了一些购房者特别是首套房的刚需购房者焦虑情绪加重。

在广州、深圳等城市的二手房市场,“担心房价涨、担心利率涨、担心银行放不了款”困扰着不少购买者。广州市民黄女士在天河区看中一套总价约400万的二手房,首付三成,剩余七成准备申请公积金贷款和商业贷款,中介表示目前情况下整个贷款流程至少要三个月,并称卖家则希望尽快收回资金,建议她借过桥贷,否则将加价10万元。

也有中介机构和按揭公司在签订购房合同时要求卖房业主签署一份“告知函”,即告知卖房者有可能花更长时间等待银行放款,若因银行放款延迟导致交易超期,免除买方的违约责任。

记者采访发现,在多方因素的共同作用下,个别一线城市核心区域的二手房市场甚至出现了“刚需歧视”。

在供不应求的一线城市核心区域,二手房仍然是卖方市场,在放贷出现延缓的情况下,二手房市场卖家“挑客”现象凸显。

“最好全款、其次七成、谢绝三成”,这是代理广州市黄埔区科学城一套热门房源的中介机构给出的购房者条件。中介机构表示该房源近7天内有30人看房,“根本不愁卖,作为卖家肯定希望尽快回笼资金,因此‘挑客’是必然的。”

“这相当于把首套房的购房者拒之门外,让我们这些刚需感觉很受伤。”有购房者说。

业内建议出台补充细则避免误伤刚需

受访业内人士认为,房贷集中度管理制度的出台对抑制部分城市房地产泡沫、促进房地产市场稳定健康发展具有积极意义,但也要防止在执行层面,把“好经”念歪了,从而误伤刚需购房者。

财经评论人谭浩俊说,监管层出台涉房贷款集中度管理,并不是限制商业银行的正常经营、限制商业银行发放涉房贷款,而是想以此倒逼商业银行调整与优化信贷资金结构,使信贷更多向实体经济特别是中小微企业倾斜,同时也明确表示对刚性需求仍然要积极支持。但个别银行用“一刀切”的方式对待个人房贷,没有体现政策初衷,把“好经”念歪了。

有广州房产中介说,目前二线城市房价横盘,三四线城市房价下跌,一线城市房子已经成了“硬通货”。虽然房贷新规对房价适当打压降温,但是热门板块仍在继续上涨。

有受访购房者表示,如果政策在执行上不把“刚需”与炒房者区别对待,会造成“买得起的仍然买得起,买不起的更加买不起”。

中山大学管理学院教授陈珠明说,相比刚需购房者,投机客往往有更多的资金渠道。因此,限制个人房贷可能无法精准打到投机者的“七寸”,反而有可能误伤刚需。他建议人民银行和银保监等机构可及时出台补充细则,保护刚需购房者。

招联金融首席研究员董希淼建议,对于居民合理的购房需求,尤其是购买首套住房,应通过留出专门额度、提供合理利率等方式,继续予以支持。

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